나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3861 [2] 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층215호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""한홀초등학교"" 남측 인근 ""에코큐브지식산업센터"" 건물 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제210호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2019.11.29)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 공조설비, 스프링쿨러, 천장매립형 냉난방설비, 도시가스, 화물용 및 승객용 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 세장형 토지로서, 현장조사일 현재 ""복합용(상업·공업·주거) 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26~26.8.25 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경3861 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층215호

용도: 지식산업센터

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제215호 (사용승인일: 2019.11.29)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 133,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지 지분: 8.1223㎡ (약 2.46평)

건물면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

건물 지분: 32.7137㎡ (약 9.90평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 남측 인근 "에코큐브지식산업센터" 내에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

토지 이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 동측 약 40m, 서측 약 14m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

제공된 정보 및 종합적인 주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 하남시 유니온파크와 같이 기피시설을 주민편의시설로 전환한 사례가 있으며, 미사지구는 계획도시로서 주거 및 상업 복합 단지로 개발되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(2019.12.13 접수, 397,200,000원)을 포함한 후순위 권리들은 이번 경매 절차에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019.12.13)

등기부채권 총액: 545,281,889원

3.2. 임차인 현황

* 현황 조사일 현재 임차인 홍동효 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-05-13

* 확정일자: 2025-10-28

* 배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 없음

* 임차인 홍동효 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원에 대한 최우선 변제 대상이 되지 않으며, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없으나, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. (현행 등기부상으로는 특이사항 없음)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 미사지구 개발과 함께 주거, 상업, 업무 기능이 집약된 신흥 상권입니다.

인근의 대규모 아파트 단지 배후수요와 함께, 지식산업센터 내 타 입주사들의 업무 활동으로 인한 유동인구가 존재합니다.

향후 지역 발전 가능성과 더불어, 지하철 5호선(미사역) 및 9호선(연장 예정) 등의 교통망 확충으로 인한 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 스타필드 하남 등 대형 복합 쇼핑몰이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 한홀초등학교, 미사중학교, 하남고등학교 등 다수

* 편의시설: 스타필드 하남, 이마트, 홈플러스, 각종 병원 및 근린생활시설

* 문화/여가시설: 망월천 근린공원, 미사리 조정경기장 등

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없으나, 임차인 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

"물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재된 부분은 반드시 현장 확인 및 등기부 재확인을 통해 소멸 여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 "토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)"으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한정되므로 일반적인 지식산업센터 취득에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

향후 공실 발생 시 임대 수익 공백 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지식산업센터 내 코너 호실로, 적절한 면적과 활용도를 갖추고 있습니다.

경매 물건임에도 불구하고 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

하남시 미사지구의 지속적인 개발과 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

현재 감정가 133,000,000원을 기준으로, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터 (2019년 사용승인)

* 하남 미사지구 중심 상권 입지, 배후수요 풍부

* 명확한 권리관계 (말소 기준 권리 후 모든 권리 소멸 예상)

* 낮은 임차인 보증금 부담 (대항력 없음)

* 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 133,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

최근 유사 물건의 거래 사례, 지역 시세, 물건의 장단점, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 106,400,000원 ~ 133,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심화, 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.