나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3861 [3] 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층216호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""한홀초등학교"" 남측 인근 ""에코큐브지식산업센터"" 건물 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제210호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2019.11.29)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 공조설비, 스프링쿨러, 천장매립형 냉난방설비, 도시가스, 화물용 및 승객용 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 세장형 토지로서, 현장조사일 현재 ""복합용(상업·공업·주거) 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26~26.8.25 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3861 (3)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층 216호

용도: 지식산업센터

감정가: 95,000,000원

토지면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

건물면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 에코큐브지식산업센터 내 상가로, 한홀초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 2019년 11월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 4층, 지상 10층 규모의 건물입니다.

본건이 속한 토지는 등고평탄한 세장형으로, 복합용지(상업, 공업, 주거)로 이용 중입니다.

물건지 동측 약 40m, 서측 약 14m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)이며, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등 주택 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 파악된 임차인은 최혜경 씨로, 보증금 7,000,000원, 차임 400,000원이며, 전입/확정일자는 2022년 2월 16일입니다. 배당신고일자는 2025년 9월 8일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리인 국민은행의 근저당 397,200,000원을 비롯하여, 경기신용보증재단의 가압류, 국민은행의 임의경매, 신용보증기금의 가압류 등이 모두 말소 예정이거나 말소된 상태로 파악됩니다. 이는 본 매각으로 대부분의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 545,281,889원입니다.

4. 상권분석

에코큐브지식산업센터는 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 약 7,800세대의 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 지식산업센터 내 약 2,800호실의 업무시설 수요를 바탕으로 주 5일 상권을 넘어 주 7일 상권을 형성할 잠재력이 있습니다.

상업시설 비율이 연면적 대비 약 5.8%로 낮아 독점적인 상권 확보가 가능하며, 이는 안정적인 수익률과 낮은 공실률로 이어질 수 있습니다.

건물 내에는 근린생활시설 및 기숙사가 함께 구성되어 있어, 지식산업센터 입주 기업 관계자들을 주요 고객으로 확보하기 유리합니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 한홀초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

도보 4분 거리에 수도권 간선급행버스(BRT) 정류장이 있어 서울역, 강남역, 잠실역, 판교역 등으로의 이동이 용이하며, 지하철 5호선 연장 사업(강일역, 미사역) 등 교통망 확충 계획도 예정되어 있어 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

대형 쇼핑몰인 스타필드 하남이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 편의시설 및 문화시설 이용이 가능합니다.

하남 유니온파크와 같은 친환경 주민 편의시설도 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 상존합니다.

토지 이용 계획상 '토지거래 계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 주택 취득에 제한이 따르며, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

경매 물건의 특성상 명확히 드러나지 않은 숨겨진 권리나 하자, 또는 공실 위험 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

건물 준공 후 5년이 경과하였으나, 장기적인 건물의 유지보수 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지식산업센터 내에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 업무시설의 풍부한 배후수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 지식산업센터 내 상가라는 점을 감안하여 업종 선택 및 운영 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2019년 준공)로 비교적 깨끗한 상태 유지

풍부한 배후수요(약 7,800세대 아파트, 2,800호실 업무시설) 확보

대중교통 및 광역교통망 접근 용이 (BRT, 지하철 5호선 연장 예정)

상업시설 비율이 낮아 독점적 상권 형성 가능성

매각으로 대부분의 권리 소멸, 명도 부담 적음 (대항력 없는 임차인)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 95,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 없는 권리 분석상 안전한 물건으로, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 현장 조사를 통한 임대 시세 파악 및 주변 상권 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.