나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3090 [2] 경기도 광주시 송정동 60-29 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 소재 ‘정개터널’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서 주위는 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없습니다. (단, 토지상의 울타리와 도르레는 토지에 포함하여 평가함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택으로서, 외부 : 적벽돌 마감 등 내부 : 벽지 도배에 밀부 타일 마감 등 창소 : 샷시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

LPG 가스설비와 급수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ‘송정스터디파크’ 남서측 인근에 소재하는 집합건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글 지붕, 지상 4층의 다세대주택으로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 내부 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창소 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

현황은 4동은 존재하지 않고, A동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 부동산의 표시

2.1. 소재지

경기도 광주시 송정동 60-29 4동 3층301호

2.2. 용도

다세대주택

2.3. 면적

토지면적: 62.18㎡ (약 18.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.92㎡ (약 22.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 감정가

177,652,800원

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산임의경매

2.7. 채권자

하OOO (하나은행)

2.8. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 현황은 4동이 존재하지 않고 A동으로 확인됨.

2.9. 건물 상세정보

* 건축년도: 2001년 (사용승인일 2001-05-11 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글 지붕 (4층 건물)

* 본건은 3층에 위치

1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ‘송정스터디파크’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 또한, 토지 감정평가 요항표 상으로는 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 ‘정개터널’ 북동측 인근으로, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2. 도로상태

본건 건물은 남측으로, 토지는 북동측으로 각각 폭 4미터 이상의 차량 통행이 가능한 도로(세로(가))에 접하고 있습니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 건물(집합건물)의 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 본건 토지의 토지이용계획: 계획관리지역(계획관리), 성장관리구역(성장관리구역(일반형))

* 공통 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 법규 적용 지역입니다.

1. 권리분석

2. 등기사항 요약

* 소유권 변동: 김동흠(보존) → 김용식(이전) → 곽현옥(이전)

* 근저당권: 서울경기양돈축산업협동조합 (2011-09-19, 120,000,000원), 하나은행 (2022-11-15, 360,000,000원)

* 임의경매: 하나은행 (2025-07-23, 302,091,798원)

* 등기부채권 총액: 480,000,000원

2. 말소기준권리

을12) 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2011-09-19)

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

2. 임차인 현황

2.1. 김경남 (대항력 있음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2010-09-24

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 인수 보증금

본 건의 경우, 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 법적으로 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 계약 관계 및 실제 권리 관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1. 상권분석

2. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 전용면적 약 70~76㎡ 기준으로 2026년 5월에 200,000,000원에서 238,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

2. 유사 물건 거래 사례

* 송정낙원포레시티(211동): 전용 70.15㎡, 2층, 2016년식, 2026년 5월 16일 238,000,000원에 거래.

* 신안팰리스(407-52): 전용 72.39㎡, 2층, 2010년식, 2026년 5월 14일 200,000,000원에 거래.

* 브론즈빌(407-51): 전용 76.6㎡, 1층, 2010년식, 2026년 5월 12일 215,000,000원에 거래.

2. 주변 편의시설 및 혐오시설 유무

주변에 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성은 보통입니다. 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 토지 감정평가서상 '농경지, 임야' 등이 혼재한다는 점을 고려할 때, 주거 쾌적성은 입지에 따라 다를 수 있습니다.

1. 생활정보

2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역 내에 위치합니다. 주변에 '송정스터디파크'와 같은 상업시설이 있어 생활 편의는 어느 정도 확보될 것으로 보입니다.

2. 교육 및 의료시설 접근성

주변 반경 내에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 가능성이 높으며, 광주시 내 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

1. 잠재적 리스크

2. 임차인 관련 위험 (대항력, 0원 보증금/차임)

본 건에는 대항력 있는 임차인 김경남 씨가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 상이한 부분이므로, 임차인과의 관계, 실제 거주 여부, 권리 주장 범위 등을 철저히 조사하고 법적 대응 방안을 마련해야 합니다. 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

2. 건물 현황과 공부상 차이 (4동 vs A동)

물건명세서에 '현황은 4동은 존재하지 않고, A동임'이라는 기재는 공부상의 정보와 실제 건물의 동 표기가 다르다는 점을 명확히 하고 있습니다. 이는 등기 및 관리상의 혼란을 야기할 수 있으며, 건물의 정확한 위치 및 호수 확인에 주의가 필요합니다.

2. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 통상 채권 관리 및 매각 과정이 복잡할 수 있으며, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1. 종합 의견

2. 물건의 장단점 종합

* 장점:

* 감정가가 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 일반적인 주거 지역에 위치하여 생활 환경이 비교적 양호합니다.

* 단점:

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하여 법적 리스크가 높습니다.

* 공부상 동 표기와 현황이 불일치하여 혼란의 소지가 있습니다.

* 유동화 물건으로 복잡성이 내재되어 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 임대수익 측면에서 불확실성이 있습니다.

2. 투자 가치 평가

본 물건은 감정가 대비 낮은 수준의 최근 거래 사례를 볼 때 시세 차익의 잠재력은 분명히 존재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재와 공부상의 오류는 상당한 투자 위험 요소입니다. 이러한 리스크를 완벽하게 해소할 수 있다는 확신이 있을 경우에만 접근을 고려해야 합니다.

1. 투자 포인트

2. 시세 차익 가능성

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 시세는 최소 2억원 이상으로 판단됩니다. 감정가 1.77억원을 기준으로 약 10% 이상 상승한 가격에서 낙찰받더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. 저감정가 활용 방안

감정가가 실제 시장 가치보다 낮게 책정된 점을 활용하여, 낮은 금액으로 투자를 시작하고 잠재적 리스크를 감수하며 시세 반영 가격으로 매도하는 전략을 고려할 수 있습니다.

2. 주의사항 및 리스크 관리 방안

* 임차인 문제: 임차인과의 명확한 협상 또는 법적 절차를 통해 점유 문제를 해결해야 합니다. 0원 보증금 및 차임 계약의 실체를 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

* 건물 현황: 현장 방문을 통해 A동의 정확한 위치와 호수, 실제 상태를 철저히 확인해야 합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 예상치 못한 변수가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

1. 예상 입찰가

2. 산정 근거

본건의 감정가는 177,652,800원이나, 최근 유사 물건 거래 사례(200,000,000원 ~ 238,000,000원)를 고려하면 시세는 2억원 이상으로 판단됩니다. 임차인 리스크, 건물 현황 불일치 등의 위험 요소를 감안하여, 시세 하단부 및 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

2. 예상 입찰가 범위

190,000,000원 ~ 210,000,000원

2. 최종 제안가

리스크 요소를 고려하여 200,000,000원 부근에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 다만, 임차인 문제 해결 가능성 및 법적 검토 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.