나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7795 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 1114 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2023.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 예안리 소재 "시례저수지" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있는 고속국도주변 지대입니다.

교통상황

본건까지 농기계 등 접근 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경사 지세내의 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 "휴경지"입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 현황 노폭 약 4-5m내외의 시멘트 포장도로가 소재하며, 이를 통하여 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, <추가기내>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(1) 북동측 지적경계 부근에 후첨 "사진용지"에서와 같이 이사자재운반용 내장탑이 소재하
나, 이는 이전용이한 형태로 판단되어 평가제외하였으니 참고바랍니다.

물건 비고

공부상 '답'이나 현황 '휴경지'임, 본건 지상에 이사자재운반용 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2023타경7795 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 예안리 1114

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지)

감정가: 573,966,000원

토지면적: 2362.00㎡ (약 714.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산축산업협동조합

1.2. 매각 대상

토지 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 공부상 '답'이나 현황은 '휴경지' 상태임.

* 토지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각 결정기일까지 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않음.

* 물건 지상에 이사자재 운반용 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 예안리에 위치하며, "시례저수지" 남동측 인근 지역임. 주변으로는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 환경임.

2.2. 교통 및 접근성

농기계 등 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 시멘트 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편임. 관내 교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2018.07.27. 접수, 부산축산업협동조합, 채권최고액 331,200,000원)

* 모든 근저당권 및 지상권 설정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 385,200,000원 (을3, 을4, 을5, 을6 합산 채권액 및 임의경매 개시 결정 채권액)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상 (다만, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인이 인수될 권리는 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 상업 활동이나 일반적인 상권 분석은 적합하지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주거, 농경지, 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경임.

* 김해시 대동면은 대동첨단산업단지 조성, 생활SOC 복합단지 조성 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

* 김해 예안리 고분군 및 산해정 등 역사문화자원이 인근에 위치함.

5.2. 교통 및 편의시설

* 농기계 접근이 가능한 도로가 있으며, 시내버스 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주요 편의시설 및 도심 접근성은 다소 낮을 수 있으나, 생활SOC 복합단지 조성 사업이 진행 중이므로 향후 개선될 것으로 기대됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 기한 내 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있음. 이는 본건 취득의 가장 큰 리스크 요인임.

6.2. 토지 이용 제한

* 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름. 특히 개발제한구역 내에서의 불법 행위에 대한 단속 강화 움직임이 있어 주의가 필요함.

6.3. 현황과 공부상 차이

* 공부상 '답'이나 현황 '휴경지' 상태로, 실제 이용 상태에 따른 관리 비용이나 농지 보전 부담이 발생할 수 있음.

6.4. 기타

* 본건 지상에 소재하는 이동 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외되었으나, 실제 현황 확인이 필요함.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지 여부에 대한 조사가 필요할 수 있으나, 인수되는 보증금은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대동면에 위치한 농취증 발급이 필수적인 농취임. 현재 공부상 '답'이나 현황은 '휴경지' 상태이며, 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역으로 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 엄격한 제한이 따름. 권리 관계는 부산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 임차인은 없으며 인수되는 보증금도 없음.

8. 투자 포인트

* 개발제한구역 및 녹지지역으로 묶여 있어 직접적인 개발을 통한 투자 수익을 기대하기는 어려움.

* 장기적으로 김해시 대동면 지역의 도시 개발 계획 및 농촌 중심지 활성화 사업 등에 따른 주변 가치 상승 가능성을 고려할 수 있으나, 이는 매우 불확실하며 장기간 소요될 수 있음.

* 주변 시세 대비 감정가, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 농지로서의 가치 또는 향후 규제 완화 가능성을 염두에 둔 투자라면 신중한 접근 필요.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 개발 제한 구역 내의 농지라는 점을 감안할 때, 명확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려움. 다만, 감정가 573,966,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 부채는 없으며, 향후 농지 취득 가능성 및 법규 준수 여부, 그리고 해당 토지의 장기적인 잠재 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 일반적으로 농취증 발급이 어렵거나, 개발 제한이 강한 토지의 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰이 이루어지는 경우가 많음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.