나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10378 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 102동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 사천시 정동면 풍정리 소재 '풍정마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공동주택, 단독주택등 국도주변지대로서, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건 중 제1층 제101호로서 (사용승인일 : 1994.07.27) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 등, 창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지상주차장, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며, 북동측으로 차량진출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2011-08-04), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2011-08-04),가축사육제한구역 (2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

-임차권자 경매신청채권자이며, 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경10378 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 102동 1층101호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

* 감정가: 76,000,000원

* 사용승인일: 1994년 7월 27일

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 '풍정마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 농경지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 국도변 주거 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 단지 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지: 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 6월 10일 접수된 창원지방법원 진주지원 강제경매개시결정 (2026타경10378)입니다.

* 주요 권리사항:

* 을구 7번 (2026.02.03 등기): 주택임차권, 권리자 안수진, 권리금액 75,000,000원. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 안수진은 임차인이자 본 경매 신청 채권자로, 대항력이 있습니다.

* 인수 보증금: 75,000,000원 (임차인 안수진)

* 등기부채권 총액: 75,000,000원 (주요 담보채권 기준)

4. 상권분석

* 해당 물건은 사천시 정동면 풍정리에 위치한 삼성아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 주변에 농경지가 혼재되어 있으나, 국도변에 위치하여 외부와의 접근성은 양호한 편입니다.

* 단지 내 상가 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지의 배후 수요를 가진 주거 지역 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거: 본 물건은 공동주택(아파트)으로 현재 이용 중에 있습니다.

* 편의시설: 인근에 '풍정마을회관'이 있으며, 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 단지 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 기타: 제반 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지상 주차장, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 을구 7번 임차인 안수진의 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년 7월 사용승인된 건물로, 약 32년 경과하여 건축물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 일부 토지 이용에 대한 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 정동면 소재 삼성아파트 102동 1층 101호이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 감정가는 76,000,000원이지만, 선순위 대항력 있는 임차인 안수진의 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 실질적인 낙찰가는 이를 고려하여 산정해야 합니다.

* 임차인이 직접 경매를 신청한 채권자이므로, 배당 절차와 보증금 인수 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

* 1994년식 건물로 노후화에 따른 관리비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 최근 동일 면적(59.886㎡)의 매매 사례로 2026년 6월 6일 75,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 7월 1일에는 52,900,000원에 거래된 사례도 있어, 이를 통해 시세 분석 및 입찰 전략 수립이 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 국도변에 위치한 아파트 단지로, 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 배당 절차의 복잡성을 내포하지만, 명확한 권리관계를 파악하면 전략적인 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 임차인 인수 보증금 (예상): 75,000,000원

* 최근 매매 사례 (동일 면적 59.886㎡):

* 2026년 6월 6일: 75,000,000원

* 2026년 7월 1일: 52,900,000원 (참고)

* 최근 매매 사례 (인근 면적 84.93㎡):

* 2026년 7월 6일: 96,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 최근 유사 면적 거래 사례와 인수 보증금 부담 가능성, 건물 노후화 등을 종합적으로 고려하여 산정했습니다.

* 인수 보증금을 제외하고 계산할 때, 시장 상황 및 물건의 위험 요소를 감안하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.