나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10390 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 1232 라온빌 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 사남면행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 기존주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택중 4층 405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 평지로, 현황 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고, 동측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화전리 1232 :제1종일반주거지역(2011-08-04), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-11호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10390 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1232 라온빌 4층 405호

용도: 연립주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 76.13㎡ (약 23.02평)

토지지분: 76.1339㎡ (약 23.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.66㎡ (약 23.49평)

건물지분: 77.6578㎡ (약 23.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOO (중앙새마을금고)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 사남면행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 기존주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 4층 405호로서, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샤시 창호임.

이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역: 제반 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 정방형에 가까운 평지로, 현황 연립주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고, 동측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(화전리 1232)는 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 (2017-11-07) 중앙새마을금고 근저당권 168,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 (2017-11-07) 중앙새마을금고 근저당권

* 을4 (2018-05-17) 이병률 근저당권

* 갑5 (2018-12-28) 박수옥 가압류

* 갑10 (2019-12-17) 진주세무서 압류

* 갑11 (2021-11-17) 해진에셋대부 가압류

* 갑13 (2023-02-01) 강금례 가압류

* 갑15 (2026-06-10) 중앙새마을금고 임의경매개시결정

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 정보 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상인 임대관계 존재 가능성이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됨. 하지만 명확한 확인을 위해 현장 조사 등이 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 사천시 사남면 화전리 지역은 주택지대와 일부 상업시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다.

인근 사남면 행정복지센터가 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다.

제공된 JSON 데이터상 인근에 "광덕뜰안에"(2008년 준공)와 "라온빌"(2017년 준공, 본건 동일 단지)이 있으며, "광덕뜰안에"의 경우 비슷한 면적대의 물건이 1억 2천만원대 후반에 거래된 사례가 있습니다.

동일 단지인 "라온빌"의 경우, 2023년 12월 71.70㎡ 면적의 5층 물건이 1억 9천만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(77.66㎡, 4층)의 감정가(2억 1천만원)와 유사한 수준으로, 지역 내 연립주택의 시세 수준을 가늠할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 출입 용이하며, 인근 도로망을 활용한 이동이 편리합니다. 주거지로서 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있습니다.

편의시설: 사남면행정복지센터가 인근에 있어 공공시설 이용이 편리합니다. 주택가 내에 상가 및 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 존재할 가능성이 높습니다. 정확한 학군 정보는 추가 조사가 필요합니다.

주변 환경: 다세대주택 및 기존 주택지대가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 소음이나 건축 등 특정 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유 관계 및 임차인의 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

등기부 요약에서 '갑3' 권리가 "소유권이전2번신탁등기말소"로 표기되어 있으며, 이는 일반적인 소유권 이전과는 다소 다른 형태의 기록으로, 실제 소유권 관련 이력에 대한 간략한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, '갑4'로 명확한 소유권 이전이 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 사남면의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

동일 단지 내 최근 거래 사례(2023년 12월, 1.9억)가 존재하며, 인근 단지의 시세도 파악되어 시세 분석이 용이한 편입니다.

다수의 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되므로 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

다만, 비행안전구역 지정, 임대관계 미상 등 일부 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

사천시 사남면 지역의 안정적인 주거지 내 위치.

동일 단지 "라온빌"의 최근 거래 사례(71.70㎡, 5층, 1.9억)를 통한 시세 비교 용이.

건축 연수(2017년)가 상대적으로 최신 편에 속하여 비교적 양호한 주거 환경 기대.

권리 분석상 인수되는 주요 권리가 없어 명확한 권리 확보 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건(라온빌, 77.66㎡, 4층, 2017년 준공)의 감정가는 210,000,000원입니다.

동일 단지인 "라온빌"에서 2023년 12월 71.70㎡ 면적의 5층 물건이 190,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 시점의 유사 면적, 유사 건축 연수 물건의 시세로 볼 수 있습니다.

인근 단지인 "광덕뜰안에"(2008년 준공)는 84.07㎡ 면적이 122,500,000원~127,000,000원에 거래되어, "라온빌"과는 시세 차이가 있음을 보여줍니다.

"라온빌"의 5층 물건이 1.9억에 거래된 점을 감안할 때, 본건(4층)의 적정 시세는 1.8억 ~ 2.0억 사이로 추정됩니다. 감정가 2.1억은 최고가 수준으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 권리금액이나 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 적습니다.

따라서 시장 가치를 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

동일 단지 거래 사례(1.9억)를 참고하여, 본건(4층)의 시장 가치를 1.9억 내외로 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 8천 5백만원 ~ 1억 9천 5백만원 범위에서 고려하는 것이 적정합니다.

만약 첫 경매에서 유찰될 경우, 최저 입찰가는 감정가의 70%인 약 1억 4천 7백만원부터 시작될 수 있으나, 시장 가치를 고려하여 경쟁이 붙을 경우 1.8억 이상에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.