나이스옥션 법원경매 대전 2026타경353 [1] 대전광역시 서구 월평동 311 다모아아파트 상가동 지하층비1-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "갑천초등학교'북측에 연접하여 위치하는 다모아파트 제'상가동'내 근린생활시설로서, 주위는 아파트단지,교육시설(갑천초등학교,갑천중학교,서대전고등학교등),행정센터(행정복지센터,소방대등)등이 혼재하는 주거지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스승강장 및 남측으로 도시철도월평역이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층건 중 제지하층 비1 및 1-1호로서 사용승인 : 1994.02.01 외 벽 : 타일붙임 등 내 벽 : 일부 타일 및 내부 인테리어 마감등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건 기호1 및 2는 근린생활시설로서 기준시점 현재 '공실(기존 마트로 이용되었던것으로 추정)'상태임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,승강기설비,화재설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 갑천도로와 연계된 2차선도로를 통하여 단지내 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경353 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 대전광역시 서구 월평동 311 다모아아파트 상가동 지하층 비1-1호

용도: 근린상가

감정가: 211,700,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 132.62㎡ (약 40.11평)

토지지분: 132.619㎡ (약 40.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 298.56㎡ (약 90.31평)

건물지분: 298.558㎡ (약 90.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 4층건 중 지하층 비1 및 1-1호

사용승인일: 1994년 02월 01일

외벽: 타일붙임 등

내벽: 일부 타일 및 내부 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북측 갑천도로와 연계된 2차선 도로를 통해 단지 내 도로와 연결

1.5. 감정평가 요약

감정평가 요약표 상 본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "갑천초등학교" 북측에 연접하여 위치하는 다모아아파트 상가동 내 근린생활시설임. 주위는 아파트단지, 교육시설, 행정센터 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 입지여건은 보통임. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스승강장 및 지하철 월평역이 소재하여 교통 여건 또한 보통임. 기준 시점 현재 공실 상태이며, 기존 마트로 이용되었던 것으로 추정됨. 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동에 위치하며, "갑천초등학교" 북측에 연접해 있음. 주변은 대규모 아파트 단지와 갑천초등학교, 갑천중학교, 서대전고등학교 등 교육 시설, 행정복지센터, 소방대 등의 행정 시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 또한 남측으로는 도시철도 월평역이 소재하여 시내 접근성이 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 사업지역 기타(공동주택용지)로 지정되어 있음. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역) 등의 규제를 받음. 둔산지구 택지개발사업과 관련하여 지구단위계획이 수립되어 있으며, 지속적인 도시 재생 및 개발 계획이 진행 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 변동 및 권리 설정 내역은 다음과 같음.

* 소유권 이전: 남순자 (2008년), 유한회사프라임 (2012년), 박상호 (2013년)

* 근저당권: 수산업협동조합중앙회 (2013년, 684,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 다모아종합상가자치관리위원회 (2013년, 90,431,940원) - 말소

* 임의경매: 수협은행 (2026년, 574,455,085원) - 말소

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 수산업협동조합중앙회의 근저당권 설정일(2013.11.26)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원임. 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 774,431,940원임. (근저당 684,000,000원 + 가압류 90,431,940원)

4. 상권분석

4.1. 현황

본건은 다모아아파트 상가동 지하 1층에 위치한 근린생활시설로, 과거 마트 등으로 이용되었을 것으로 추정됨. 현재는 공실 상태임. 주변은 아파트 단지와 학교, 관공서 등이 밀집된 지역으로, 일반적인 주거 배후 상권을 형성하고 있음.

4.2. 개발 가능성

대전시의 둔산 택지개발사업 지구단위계획 변경 및 노후계획도시 정비 사업 추진 등 지역 개발 계획이 활발히 진행되고 있음. 이러한 개발 계획은 향후 본건의 상권 활성화 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 다모아아파트 등 대규모 아파트 단지가 있어 잠재적 고객 확보가 용이할 수 있음. 또한, 가까운 거리에 이마트 트레이더스 월평점, 홈플러스 유성점, 이마트 둔산점 등 대형마트가 위치하여 쇼핑 편의성이 높음.

5.2. 교통 및 교육시설

대전 1호선 월평역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리함. 또한 갑천초등학교, 갑천중학교, 서대전고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 학생 유동인구가 기대됨.

5.3. 주변 환경

갑천과 인접하여 산책로나 자전거 도로 이용 등 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 장기화 가능성

현재 공실 상태이며, 상가 이용률이 낮은 지하층에 위치하고 있어 임대 수요 확보에 어려움이 있을 수 있음.

6.2. 권리 제한 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 개발 제한 및 용도

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구 단위 계획의 적용을 받음. 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제가 향후 건축 및 영업 활동에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 월평동의 아파트 단지 내 상가로, 교통 및 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖춰진 입지임. 또한, 둔산지구 택지개발사업 및 노후계획도시 정비 사업 등 지역 개발 계획이 진행 중이라는 점은 긍정적 요인임. 다만, 현재 공실 상태이며 지하층 상가라는 점, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 임대 수익 창출보다는 향후 지역 개발과 연계한 시세 차익을 기대하는 투자 관점에서 접근하는 것이 유효할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 둔산지구 택지개발사업 및 노후계획도시 정비 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 대규모 아파트 단지 및 교육 시설 인접으로 잠재적 고객 확보 가능성.

* 월평역 및 버스 노선 이용이 용이한 교통 편의성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(211,700,000원)를 참고하되, 현재 시장 상황, 공실 리스크, 권리 분석 결과(미소멸 권리 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 구체적인 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 재평가해야 하며, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 신중하게 산정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.