나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50598 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 320 장자마을부영아파트 805동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천고등학교" 북측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통인바, 제반교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 15층 건물 내 제7층 제701호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화 설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측으로 왕복 2차로의 포장된 도로, 동측으로 왕복 4차로의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 자전거전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금천고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주혜원학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금천고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50598 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 320 장자마을부영아파트 805동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

토지면적: 49.01㎡ (약 14.8평)

토지지분: 49.005㎡ (약 14.8평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9767㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 간선도로를 통한 차량 접근성이 보통 수준으로, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 단지 북측 및 남측으로는 왕복 2차로의 포장된 도로, 동측으로는 왕복 4차로의 포장된 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (청주상당신용협동조합, 2021-06-10 접수, 160,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑4 소유권이전 (조경식)

* 갑5 소유권이전 (장두옥)

* 갑6 소유권이전 (조용철, 협의분할에 의한 상속)

* 을8 근저당권 (청주상당신용협동조합)

* 갑9 압류 (국민건강보험공단)

* 갑10 압류 (동청주세무서장)

* 갑11 강제경매 (김두남)

* 인수되는 권리: 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 168,400,000원 (근저당 160,000,000원 + 강제경매 8,400,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 금액이 확인되지 않더라도 대항력 유무 등을 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 16일: 215,000,000원 (809동, 3층)

* 2026년 7월 14일: 203,000,000원 (층수 미기재)

* 2026년 7월 2일: 206,000,000원 (8층)

* 최근 전월세 사례:

* 2025년 11월 29일: 보증금 188,000,000원 (3층)

* 2025년 11월 6일: 보증금 178,500,000원 (7층)

* 2025년 11월 5일: 보증금 178,500,000원 (7층)

* 시세 분석:

* 본 건은 전용면적 84.98㎡ (약 25.7평) 아파트로, 최근 실거래가는 203,000,000원에서 215,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 감정가 238,000,000원 대비 최근 실거래가가 약 10~17% 낮게 나타나고 있어, 1회 이상 유찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 장자마을8단지부영(7차)아파트로, 2002년 12월 7일 사용승인되었습니다. 총 10개동 663세대로 구성되어 있으며, 최고층은 15층입니다.

* 주변 교육시설: 금천고등학교, 금천중학교, 동주초등학교, 청주혜원학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 및 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 757대 (실내 자동 322대, 실외 자동 435대) 주차가 가능합니다.

* 건축구조: 본 건은 철근콘크리트벽식조, 철골경사지붕의 15층 건물 내 7층 701호입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 확인되나, 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자 확인 및 명도 관련 사항은 반드시 추가적인 조사가 필요합니다.

* 도시계획 규제: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 정밀 확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구 금천동에 위치한 장자마을8단지부영아파트로, 우수한 학군과 편리한 교통망을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다.

* 권리분석 상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 1회 이상 유찰 후의 입찰이 유리할 수 있습니다. 또한, 임대관계 미상인 점은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 말소 조건으로 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

* 전용면적 84.98㎡ (약 25.7평)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 면적입니다.

* 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 뛰어나며, 이는 향후 가치 상승에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 238,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 203,000,000원 ~ 215,000,000원

* 80% 감정가 (2차 입찰 시 시작가): 190,400,000원

* 본 건은 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하며, 이를 고려할 때 2차 또는 3차 입찰 기일에 낙찰될 가능성이 높습니다. 최근 실거래가 수준을 반영하고, 안전한 권리 상태를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.