나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50658 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 645-1 코아루아파트 306동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 "각리초등학교" 동측 인근에 소재하며, 부근은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내 도로를 통하여 외부로 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가) - 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건 중 제2층 제205호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 페인팅, 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률196%이하,높이 최고18층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50658 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 645-1 코아루아파트 306동 2층205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

* 토지지분: 41.1819㎡ (약 12.46평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 특정되지 않음.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 "각리초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 단지 내 도로를 통해 외부로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전체적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 북동측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로, 남서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 공동주택용지로 이용 중입니다. 건폐율 30% 이하, 용적률 196% 이하, 높이 최고 18층 이하로 제한됩니다. 오창과학산업단지 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 대로3류 및 중로2류 도로와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 각리초등학교 및 각리중학교 관련 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 지방산업단지(오창과학산업단지) 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 오창과학산업단지가 인근에 위치하고 있으며, 각리초등학교가 동측 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 결과: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수하여야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (접수일자 2022-10-24, 채권금액 193,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 기타 등기 권리:

* 집합건물등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등의 기록이 확인됩니다.

* 채권자 한국자산관리공사의 근저당(193,200,000원), 차 임차인의 주택임차권(20,000,000원), 진천군의 압류, 웰컴저축은행의 가압류(31,895,348원) 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권 합계는 245,095,348원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2023-02-02

* 확정일자: 2023-02-28

* 배당신고일자: 2024-11-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 대항력 없는 임차인이므로 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주거지로서의 기능: 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 각리초등학교가 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 산업단지 배후 효과: 오창과학산업단지 지구단위계획구역 내에 속해 있어, 산업단지의 발전과 종사자 증가에 따른 배후 주거지로서의 수요 증대가 기대됩니다.

* 상업시설: 단지 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 개요: 오창코아루아파트 단지는 11개 동, 총 948세대로 구성되어 있으며, 2006년 6월에 사용 승인되었습니다.

* 건물 구조 및 상태: 본 물건은 철근콘크리트구조이며, 18층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 페인팅, 일부 타일 마감 등 일반적인 아파트 마감 상태를 유지하고 있습니다.

* 설비 내역: 전기, 위생 및 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 주차: 단지 내 총 1204대의 주차가 가능하며, 세대당 약 1.27대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주변 교육시설: 각리초등학교가 인근에 있으며, 각리중학교도 가까운 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 비록 대항력은 없지만, 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 가격 편차: 제공된 최근 실거래가 정보가 본 물건과 면적이 다른(84.9696㎡) 아파트에 대한 것이며, 이를 기준으로 산정한 시장 가치가 감정가보다 낮게 나타나고 있습니다. 이는 감정평가 시점과 시장 상황의 차이, 또는 단위 면적당 가격의 차이에 기인할 수 있으므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등이 존재하나, 공동주택의 일반적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오창과학산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력을 가진 아파트입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 여건이 양호하며, 교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 형태로, 낙찰자가 부담해야 할 별도의 권리는 없습니다. 다만, 최근 실거래가 정보를 바탕으로 추정한 단위 면적당 가격이 감정가보다 낮게 나타나, 실제 시장 가치와 감정가 간의 괴리를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 절차에 대한 계획을 미리 세우는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 성장 잠재력: 오창과학산업단지의 발전과 함께 주거 수요 증가가 기대되는 지역입니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 221,000,000원

* 최근 실거래가 분석: 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 84.9696㎡ (약 25.7평) 기준이며, 거래가는 27,300만원에서 28,800만원 수준입니다. 이를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 328만원/㎡ 입니다.

* 본 물건의 건물면적(전용면적 추정)은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다. 동일한 단위 면적당 가격(328만원/㎡)을 적용할 경우, 약 196,750,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 이는 본 물건의 감정가(221,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이하인 19,000만원에서 21,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 낙찰가는 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 충분한 시세 조사를 기반으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.