나이스옥션 법원경매 청주 2026타경208 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 101-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충정 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 소재 "석판분기점 교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 도시근교 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 지방도 등이 경유하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건2, 6 : 완경사지로서 일단으로 주상용 건물의 건부지로 이용중임. 대상물건3, 5, 8 : 부정형 완경사지로서 지목은 답이나 전으로 이용중임. 대상물건4,7 : 부정형 완경사지로서 지목은 대이나 주거나지(현황은 전)임.

인접 도로상태

대상물건2,4,7 : 세로불의 도로에 접하며, 대상물건4는 일부 도로로 이용중임. 대상물건3,8 : 맹지임. 대상물건7 : 중로한면에 접함. 대상물건5 : 중로한면에 석판리 495-1 구거를 사이에 두고 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건2, 3, 4, 5, 6 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건7 : 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(시도4호선)<도로법> 대상물건8 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조. 대상물건3 지상의 제시외수목(주목 등 40주 내외의 조경수와 및 연산홍 등 20m 내외), 대상물건4 지상의 제시외수목(주목 등 30주 내외의 조경수와 연산홍 등 20m 내외), 대상물건5 지상의 제시외수목(주목 등 200주 내외의 조경수와 연산홍 등 150m 내외), 대상물건7 지상의 제시외수목(주목 등 200주 내외의 조경수와 연산홍 등 70m 내외), 대상물건8 지상의 제시외수목(주목 등 60주 내외의 조경수)가 있어 이는 토지에 화체되지 아니한 별도의 제시외물건으로 보고 제시외물건(수목) ㉥ 내지 ㉩으로 하여 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건3, 5 : 지목은 답이나 전으로 이용중임. 대상물건4,7 : 지목은 대이나 전 등으로 이용한 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건의 위치와 경계 등은 항공지도와 목측 등을 통하여 판단하였으니, 정확한 경계와 위치는 별도의 측량 등을 통하여 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건1 : 구조를 달리한 단독주택과 제2종근린생활시설(일반음식점)이 하나의 지붕(함석기와지붕)으로 일반음식점으로 일체로서 이용되는 바, 외 벽 : 시멘몰탈 및 판넬 마감 등. 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

단독주택 및 일반음식점의 주상용 건물이나 기준시점 영업은 하지 아니하며, 공가상태임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

건물개황도 참조. 대상물건1에 부합하는 제시외건물 ㉠ 내지 ㉤이 있으며, 제시외건물 ㉠은 본건 대상물건6인 102 지상 및 인접필지 508도로와 104-2 도로에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되며, 제시외건물 ㉡은 인접필지인 508도로와 104-2 도로에 소재하는 것으로 목측됨. 제시외건물 ㉢과 ㉣은 본건 대상물건2인 101-4 지상에 소재하는 것으로 보이며, 제시외건물 ㉤은 본건 대상물건6 102 지상 과 대상물건7인 105 지상 및 인접필지 508도로와 104-2 도로에 걸쳐 소재하는 것으로 보임. 대상물건5 지상의철파이프구조물(목측 2*4 ≒ 약8㎡), 철파이프기둥 천막지붕 창고 등(목측 6*16 ≒ 약96㎡)는 이동 가능한 동산으로 보고 평가하지 아니하였음(사진 참조)

공부와의 차이

구조를 달리한 단독주택과 제2종근린생활시설(일반음식점)이 하나의 지붕(함석기와지붕)으로 일반음식점으로 일체로서 이용됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 항공지도와 목측으로 위치와 경계를 판단하였으나, 정확환 위치와 경계는 별도의 측량을 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함, 목록 5번 지상 위 철파이프구조물, 천막지붕 창고 각 매각 제외, 목록 3, 5, 8번농지취득자격증명필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경208 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 101-4

* 용도: 근린주택 (단독주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 2,621,445,250원

* 토지면적: 4874.00㎡ (약 1,474.7 평)

* 건물면적: 106.91㎡ (약 32.3 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서청주새마을금고

* 등기부채권 총액: 1,593,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* "석판분기점 교차로" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 도시근교 지대로 주위환경은 보통임.

* 인근에는 전(田)으로 이용 중인 토지가 다수 소재하며, 일부 대지 및 자연림과 혼재되어 있음.

* 교통상황:

* 대상 물건까지 차량 접근 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며 지방도 등이 경유하여 교통상황은 보통임.

* 대상 물건 7은 중로한면에 접하나, 대상 물건 3, 8은 맹지임.

* 토지 이용 현황:

* 대상 물건 2, 6: 완경사지로서 일단으로 주상용 건물의 건부지로 이용 중임.

* 대상 물건 3, 5, 8: 부정형 완경사지로서 지목은 답이나 전으로 이용 중임.

* 대상 물건 4, 7: 부정형 완경사지로서 지목은 대이나 주거나지(현황은 전)임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 대상 물건 2, 3, 4, 5, 6: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역).

* 대상 물건 7: 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류 (폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역, 도로구역 (시도4호선).

* 대상 물건 8: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 4월 8일 접수된 서청주새마을금고 근저당권(을20)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,593,000,000원으로, 경매로 인해 위 채권들은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 진행 중인 권리: 2026년 6월 11일 접수된 서청주새마을금고 임의경매(갑2)가 말소기준권리보다 후순위로 진행 중입니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 건물 용도: 현재는 공가 상태이나, 과거 단독주택 및 일반음식점(제2종 근린생활시설)으로 이용되었습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 도시 근교 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 또는 전원형 상가에 적합한 환경입니다.

* 주변 시설: 본건 소재지 인근 석판분기점 주변으로 소규모 상가 및 주유소 등이 위치하고 있으며, 차량으로 이동 시 청주 가경, 개신, 성화 아파트단지 인근의 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 벨리스 청주 웨딩홀 등이 위치하여 관련 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 반경 1km 이내에 아파트 단지가 위치하고 있으며, 석판분기점 인근 대로변 상가에서 사무실, 음식점 등 다양한 업종 이용이 가능합니다. 자체적으로 주차 공간이 약 20대 이상 확보 가능하며, 건물 내부에 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 대상 물건 3, 5, 8번 토지는 농지로서, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수인이 제출한 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 해당 서류 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 (일부 토지): 대상 물건 3번과 8번 토지는 맹지이므로, 도로 접근을 위한 별도의 방안이 필요할 수 있습니다.

* 토지 공부와의 차이: 일부 토지의 지목(답, 대)과 현황(전, 주거나지)이 상이합니다.

* 매각 제외 물건: 목록 5번 지상에 있는 철파이프구조물과 천막지붕 창고는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

* 정확한 경계 및 위치: 현황과 공부상 경계 및 위치에 차이가 있을 수 있으므로, 정확한 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 도로구역 등 토지 이용에 제한이 있습니다.

* 주변 갈등 요인: 인근 지역에서 유치원 진입로 관련 주민과의 갈등이 발생한 사례가 있어, 지역 사회와의 관계를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 기반으로 단독주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도의 부동산입니다. 현재 공가 상태이나, 도시 근교의 자연 친화적인 환경에 위치하고 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 일부 필지가 맹지이고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 현황과 공부상 차이, 그리고 토지 이용 제한 등 여러 고려사항이 존재합니다. 또한, 주변의 토지 이용 및 개발과 관련된 주민 갈등 사례는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력: 도시 근교에 위치한 4,874㎡의 넓은 토지를 활용하여 신축 또는 증축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 근린주택 및 상가 복합 용도: 단독주택과 근린생활시설(구 일반음식점) 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 일괄 매각의 편의성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 복잡한 권리관계 없이 한 번에 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,621,445,250원입니다. 최근 인근 지역의 토지 실거래가 정보에 따르면, 남이면 석판리 전(田) 토지의 경우 평당 85만원에서 120만원 수준으로 거래되고 있습니다. 예를 들어, 4874㎡(약 1,474.7평)에 평당 85만원을 적용할 경우 토지 가치는 약 12억 5천만원, 평당 120만원을 적용할 경우 약 17억 7천만원 수준이 됩니다.

건물은 1920년경 사용 승인된 단독주택 및 근린생활시설로, 노후화되었을 가능성이 높습니다. 현재 공가 상태이며, 과거 일반음식점으로 이용되었으나 영업을 하지 않고 있습니다.

주변 상가 임대 물건 중, 석판분기점 인근 대로변 상가 2층 전용면적 65평(214.88㎡)이 보증금 5,000만원, 월세 320만원에 나와 있습니다. 이는 주변 상권의 임대 시세를 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 맹지(일부 필지), 공부와의 차이, 매각 제외 물건 존재, 그리고 인근 지역의 주민 갈등 사례 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안할 때, 투자자는 농지취득 가능 여부 및 관련 비용, 추후 개발 가능성, 그리고 제반 공사 비용 등을 신중히 검토해야 합니다.

투기적 수요보다는 실수요자 또는 장기적 관점의 투자자에게 적합할 수 있습니다. 농지 취득 가능 여부와 활용 계획에 따라 입찰가는 달라질 수 있으나, 감정가보다는 합리적인 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

제반 리스크와 현 시세, 경매 물건의 특성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 15억원 ~ 19억원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 57% ~ 72% 수준이며, 총 등기부채권액(15.93억원)을 상회하는 수준에서 경쟁 가능성을 고려한 범위입니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 그리고 매수인의 구체적인 활용 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.