나이스옥션 법원경매 청주 2026타경209 [1] 충청북도 청원군 남일면 효촌리 49-2 에이동 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 소재 "한국도로교통공단 충청북도지부" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

효촌리 49-2 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물의 관리상태는 다소 미흡하오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경209 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 49-2 A동 201호

건물 용도: 연립주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호

건축 연도: 1990년 12월 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 53.54㎡ (약 16.2평)

건물 면적: 58.86㎡ (약 17.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 60,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 한국도로교통공단 충청북도지부 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하여 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 비행안전제4구역(지원)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 1991-03-27 (등기구분: 갑1, 권리자: 이명범)

* 근저당: 2018-06-01 (등기구분: 을5, 권리자: 으뜸신용협동조합, 권리금액: 32,500,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 2026-06-11 (등기구분: 갑20, 권리자: 으뜸신용협동조합, 권리금액: 19,890,696원)

* 압류: 2026-07-31 (등기구분: 갑21, 권리자: 국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 32,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1991-01-07

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 박 는 1991년에 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 임대 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 0원이라도 대항력 유무는 인수 또는 명도에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리

2018년 6월 1일 접수된 으뜸신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (관련 정보 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 효촌리 49-6 (백두B동, 1991년 준공, 44.12㎡) : 2026년 4월 2,700만원에 매매.

* 효촌리 251-31 (유진A동, 1990년 준공, 42.66㎡) : 2026년 5월 5,000만원에 매매.

* 효촌리 32-7 (베네치아주택, 2011년 준공, 78.7089㎡) : 2026년 7월 1억 3,500만원에 매매 (신축, 대형 면적).

4.2. 유사 물건 비교

본건(58.86㎡)의 감정가는 6,000만원입니다. 최근 1991년에 준공된 동일 단지 또는 인접 단지의 유사 면적 물건(효촌리 49-6, 44.12㎡)이 2,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 1990년에 준공된 효촌리 251-31(42.66㎡)이 5,000만원에 거래된 사례를 보면, 본건의 실제 시세는 4,000만원에서 5,000만원 범위로 추정됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공기관

한국도로교통공단 충청북도지부가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 주변에 혐오시설 등 특이사항은 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

박 임차인은 1991년 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 임대 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

구분건물의 관리 상태가 다소 미흡하다는 의견이 있으며, 현장 조사 시 발견되지 않은 누수 등의 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 남일면 효촌리에 위치한 연립주택으로, 6,000만원의 감정가를 형성하고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 무난한 편이나, 1990년 준공된 노후 건물이라는 점, 1991년부터 전입하여 대항력을 갖춘 임차인(보증금/차임 0원)이 존재한다는 점, 그리고 건물 관리 상태 및 잠재적 하자 발생 가능성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 요소입니다. 유사 물건의 최근 거래 가격이 감정가보다 현저히 낮은 사례가 있어, 면밀한 시세 분석과 권리관계 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 전용 면적(58.86㎡) 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 안정적인 주거 수요가 있는 제1종일반주거지역에 위치.

* 대항력 있는 임차인 명도 완료 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 6,000만원의 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래가(2,700만원~5,000만원)와 대항력 있는 임차인, 건물 노후도, 관리 상태 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 동일 단지 내 유사 연식 물건의 거래 가격(2,700만원)을 감안할 때, 본건의 시세는 4,000만원에서 5,000만원 범위 내외로 판단됩니다. 본건의 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 따라서, 보수적이고 합리적인 접근을 위해 3,500만원 ~ 4,500만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실질적인 상태와 임차인과의 협상 가능성 등을 재확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.