나이스옥션 법원경매 청주 2026타경206 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2086 효성아파트 104동 7층711호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "상당고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 스라브지붕 지하1층 지상10층 아파트 내 7층 711호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변 6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,, 상대보호구역(교동초등학교 , 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상당고등학교 , 청주교육지원청체육건강과(043-299- 3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상당별빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> ,상대보호구역(용암중학교 , 청주교육지원청체육건강과(043-299- 3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(상당별빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "상당고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재함.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 김진학(2002.01.31), 노재만(2011.03.04), 정은화(2016.10.14)

* 근저당: 동부화재해상보험주식회사(2016.10.28, 97,200,000원), 최인숙(2026.02.06, 50,000,000원)

* 압류: 서구(대전광역시)(2025.09.09)

* 임의경매: 최인숙(2026.06.10, 52,602,739원)

* 등기부채권 총액: 147,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 정태연으로 확인되나, 개인정보 보호를 위해 성함 첫 글자만 표기합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

2016년 10월 28일 접수된 동부화재해상보험주식회사 근저당권 (을5)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 단, 대항력 있는 임차인의 점유가 있을 수 있습니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 확보로 인해 점유 권리가 인정됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린 상가 및 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호함.

4.2. 단지 정보

* 아파트명: 용암효성아파트

* 준공년도: 1994년 10월 15일

* 세대수: 486세대

* 동수: 4개동

* 주차대수: 총 420대 (실내 기계식 277대, 실외 기계식 143대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 면적 (전용/분양): 전용면적 59.43㎡ (약 17.98평)

4.3. 편의시설 및 교육환경

* 편의시설: 인근 근린상가 이용 가능.

* 교육환경: 상당고등학교, 교동초등학교, 상당별빛유치원, 용암중학교 등 다수의 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 우수함. (각종 보호구역으로 지정되어 있음)

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

정 임차인은 2016년 10월 20일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 별도의 계약 관계나 법적 절차 없이 점유하고 있을 가능성을 시사하며, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금이 없으므로 금전적 인수 부담은 없으나, 점유 관계 해소에 시간이 소요될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

5.2. 건물 노후도

1994년 준공되어 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 제약 사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 용암1택지개발지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 각종 교육환경 보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구의 아파트 물건으로, 입지 및 주변 생활 편의시설, 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후도는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 명도 관련 사항 및 향후 관리 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트, 학교, 공원 등이 밀집된 주거 밀집 지역에 소재합니다.

* 우수한 교육 환경: 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 교통: 단지 내 도로망 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 0원 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 인수하는 금전적 부담은 없습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 제시합니다.

명도 관련 협상 비용 및 시일 소요 가능성을 감안하여 입찰가를 산정했습니다.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 산정에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.