나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2852 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제1층 제106호 로서, 외벽 : 강화판넬 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약40미터, 남서측으로 노폭 약15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도내동 967 :일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 도내동 968 :일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2852 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 1,270,000,000원

토지면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

건물면적: 53.01㎡ (약 16.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인 축협 (인천강화옹진축산업협동조합)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

* 건물 구조: 해당 물건은 철근콘크리트구조의 지상 23층 건물 중 제1층 제106호에 해당합니다. 외벽은 강화판넬 및 석재 붙임, 내벽은 페인팅, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지) 등으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 현황 (고양 원흥 ZOOM시티):

* 총 층수: 지하 6층, 지상 23층

* 세대 수: 총 777세대 (집합건물)

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 본건 위치: 지상 1층 106호 (근린상가)

* 준공일: 2022년 09월 26일

* 주차: 옥내 기계식 주차 662대, 옥내 자주식 주차 114대 가능

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (인천강화옹진축산업협동조합, 2023-07-03 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소 대상)

* 을1: 근저당권 (말소기준권리, 말소 대상)

* 갑3: 임의경매 (말소 대상)

* 등기부 채권 총액: 984,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리):

* 대항력 있는 임차인: 지 (지아리)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-22

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 신고된 보증금 및 차임이 0원입니다. 이 경우 실제 계약 관계 및 변제 능력에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 신고된 임차인의 보증금 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 경기도 고양시 덕양구 도내동의 원흥지구 내에 위치하며, 인근에 학교(도래울중학교)와 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재합니다. 근린생활시설 밀집 지역으로 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 적합성: 본건은 근린상가로서, 식당, 카페, 학원, 병원, 편의점 등 일상생활과 밀접한 업종에 적합합니다.

* 교통 접근성: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 및 보행자의 접근이 용이합니다.

* 잠재력: 원흥지구의 지속적인 개발과 함께 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 도래울중학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건의 직접적인 인근(경기도 고양시 덕양구 도내동 967번지)에서 확인되는 혐오시설은 없습니다. (단, 고양시 내 다른 지역에 시립묘지, 벽제화장장, 난지물재생센터 등이 언급된 바 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 신고된 보증금 0원에도 불구하고 대항력이 존재하므로, 임차인과의 관계, 실제 계약 내용, 명도 절차 및 비용 발생 가능성에 대해 면밀한 주의가 필요합니다.

* 상가 공실 위험: 상가 공실률 추이 및 해당 상권의 공실 현황에 대한 충분한 분석이 요구됩니다.

* 임대 시장 변동성: 상가 임대 시장의 경쟁 심화 및 경기 변동에 따른 임대 수익 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 고양 원흥 ZOOM시티 내 근린상가로, 2022년 준공된 신축급 건물입니다. 입지 조건 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 주의사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 신고된 보증금 및 차임이 0원이라는 점입니다. 이는 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안한다면, 향후 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후화에 따른 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 원흥지구 내 입지: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다목적 활용: 직접 사업장으로 활용하거나 임대를 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 낮은 인수 보증금 (신고 기준): 현재까지 신고된 보증금은 0원으로, 낙찰 시 인수되는 보증금 부담이 없습니다. (단, 실제 계약 내용 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,270,000,000원

* 인수 보증금 합계 (신고 기준): 0원

본 물건의 최종 입찰가는 감정가를 참고하되, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 가능성 및 예상 비용, 주변 상가 시세, 임대 현황, 해당 지역의 공실률, 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 기간 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 주변 상권에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.