나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101172 [1] 서울특별시 동작구 대방동 378-21 시그니처 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태일 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 서울공업고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루며 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101172 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 378-21 시그니처 3층 302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 19.82㎡ (약 5.99평)

건물면적: 29.43㎡ (약 8.90평) - 전용면적 기준

1.3. 평가정보

감정가: 401,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 서울공업고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루고 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접도로상태

본건 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 2019.08.14 (주식회사원명종합건설)

* 소유권 이전: 2020.03.30 (서정훈)

* 주택임차권: 2024.04.02 (이효람, 보증금 314,000,000원, 인수) - 전입 2022.03.11, 확정 2022.02.14

* 압류: 2025.03.14 (서울특별시) - 말소기준권리

* 강제경매: 2026.06.10 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 권

보증금: 5,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-10-11

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사(이효람)

보증금: 314,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-02-14

대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리는 을구 5번 주택임차권(이효람)으로, 임대차보증금 314,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

그 외 권리들은 말소기준권리(압류)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

권하윤 임차인의 경우 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 3월 14일 접수된 서울특별시의 압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변건물현황

본건이 소재한 건물은 2018년에 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 총 14세대로 구성되어 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

4.2. 업종분석

주거지역 특성상 근린생활시설 외 특정 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 생활 편의를 위한 업종들이 입점 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 서울공업고등학교, 서울교통공사, 숭실대학교 등이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

서울공업고등학교 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활편의

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 이효람의 주택임차권 인수 문제입니다. 보증금 314,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수 금액을 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 법규상 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있으며, 학교보건법, 군사시설보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규의 제한을 받습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변환경 리스크

본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주거 환경이 양호하나, 가장 중요한 권리 분석상 임차인 이효람의 보증금 314,000,000원 인수 가능성이 있어 투자 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다. 감정가 401,000,000원 대비 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 가치를 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물임.

* 버스정류장 접근성이 좋음.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 보증금(314,000,000원)을 고려한 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

비교 물건 분석:

* 대방동 375-5 (더클래스, 2018년식, 29.25㎡): 2026년 7월 330,000,000원에 거래됨.

* 대방동 393-38 (아너스힐3차, 2014년식, 54.17㎡): 2026년 7월 670,000,000원에 거래됨.

* 대방동 393-50 (대명빌라2차, 2001년식, 72.02㎡): 2026년 7월 665,000,000원에 거래됨.

본 물건(29.43㎡, 2018년식)은 비교 물건 중 대방동 375-5 (29.25㎡, 2018년식)와 유사한 조건으로, 해당 물건의 거래가액은 330,000,000원입니다.

본 물건의 감정가는 401,000,000원이나, 임차인 이효람의 보증금 314,000,000원이 인수될 경우, 매수인의 총 부담액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 순수 부동산 가치에 기반하여 산정합니다. 유사 물건의 실거래가(330,000,000원)와 감정가(401,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 총 부동산 가치는 약 330,000,000원에서 401,000,000원 범위로 추정됩니다.

이 경우, 인수 보증금 314,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 최소 16,000,000원 (330,000,000원 - 314,000,000원)에서 최대 87,000,000원 (401,000,000원 - 314,000,000원) 범위로 산정될 수 있습니다.

따라서, 순수 부동산 가치 기반의 예상 입찰가는 16,000,000원 ~ 87,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(주: 실제 입찰가는 법원 감정가, 현장 시세, 경쟁 입찰자 수, 임차인 명도 난이도 및 실제 배당 가능 금액 등 다양한 요인을 고려하여 최종 결정해야 합니다. 총 부담액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.