나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31769 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 표준 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 담양군청 서측인근에 위치하며 주위는 관공서, 단독주택, 근린생활시설등이 소재하며 주위환경은 양호함.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물중 103동 502호로 외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 마감등 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 창호: 샷시 창호임

이용상태

연립주택으로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 약6미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(담양동초등학교담양동초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(담양읍 시가지형 중점경관관리구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 연립주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31769 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 5층502호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 2020년

감정가: 346,000,000원

토지 면적: 114.49㎡ (약 34.63평)

토지 지분: 114.4855㎡ (약 34.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 97.70㎡ (약 29.56평)

건물 지분: 97.6995㎡ (약 29.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

정비구역, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 담양군청 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 관공서, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 바름 및 타일 붙임 등이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

물건은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(담양동초등학교), 역사문화환경보존지역(객사리석당간, 남산리오층석탑, 담양 관방제림), 개발촉진지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서 소유권보존 등기(2020.01.28, 흥원개발주식회사) 이후 여러 권리가 설정되었습니다. 말소기준권리는 서울보증보험의 가압류(2025.01.10)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

서울보증보험 가압류(2025.01.10), 광주세무서장 압류(2025.03.06), 주택도시보증공사 가압류(2025.10.16), 남구(광주광역시) 압류(2026.02.06), 광주은행 가압류(2026.04.15), 국민건강보험공단 압류(2026.08.28) 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

주택임차권 등기(2025.12.18, 신동화, 보증금 250,000,000원)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 해당 임차인은 전입일자(2024.01.08)와 확정일자(2024.01.05)를 통해 대항력을 갖추고 있으며, 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신동화 (성만 표시, 이하 마스킹)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-08

* 확정일자: 2024-01-05

* 대항력: 있음 (인수 대상)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 일신프레뷰 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월: 350,200,000원 (4층)

* 2024년 8월: 342,600,000원 (2층)

* 2026년 2월: 310,000,000원 (5층)

최근 거래가는 310,000,000원에서 350,200,000원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 346,000,000원으로 최근 시세와 유사한 수준입니다. 다만, 2026년 2월 거래 사례(310,000,000원)는 5층임에도 불구하고 이전 거래보다 낮은 금액으로, 당시 시장 상황이나 개별 물건의 특이사항이 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4.2. 본건의 가치 평가

본건은 약 29.56평의 전용면적을 가진 연립주택입니다. 감정가 346,000,000원을 기준으로 볼 때, 현재 시세는 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 250,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있어, 실질적인 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 순수 물건의 가치는 시장 가격에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액으로 접근해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 담양동초등학교 및 병설유치원이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 관공서

담양군청 등 관공서가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

주변에 담양 관방제림 등 문화유산이 있어 역사문화 환경이 보존되고 있으며, 이는 지역의 특색을 형성합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 250,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인의 추가 부담이 됩니다.

6.2. 정비구역 지정

본건이 정비구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 재개발, 재건축 등 도시정비 사업 진행 시 추가적인 변수가 될 수 있습니다. 이는 사업 진행 여부, 방식, 기간 등에 따라 가치 변동의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

역사문화환경보존지역, 개발촉진지구 등으로 지정되어 있어 재건축이나 증축 등 활용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군청 인근에 위치한 연립주택으로, 양호한 주위 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 및 최근 시세는 3억 4천만 원 내외로 형성되어 있으나, 2억 5천만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 부담 요인입니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 특이사항이며, 이는 임차인이 자신의 보증금 회수에 대해 강한 의지를 가지고 있음을 시사합니다. 정비구역 지정 등의 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 순수 부동산 가치: 인수해야 할 임차 보증금을 고려하면, 실제 매수인이 부담하는 총 비용은 시장 가격 대비 낮아질 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 군청 인근의 행정 및 상업 시설 접근성, 일신프레뷰 단지의 신축성(2020년 준공)은 장점입니다.

* 임차인과의 협상 가능성: 임차인이 채권자이므로, 낙찰 후 임차인과의 원만한 협상을 통해 인수 부담을 최소화할 수 있는 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가(346,000,000원)를 고려했을 때, 해당 물건의 부동산 자체 가치는 약 3억 1천만 원 ~ 3억 5천만 원 수준으로 추정됩니다.

하지만 매수인이 250,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 이를 감안한 예상 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

예상 총 투자 비용을 시장 가격 수준인 약 3억 3천만 원으로 가정할 경우, 적정 입찰가는 다음과 같이 산출할 수 있습니다.

적정 입찰가 = 예상 총 투자 비용 - 인수 보증금

적정 입찰가 = 330,000,000원 - 250,000,000원 = 80,000,000원

따라서, 본건의 잠재적 가치와 인수 부담을 종합적으로 고려하여 80,000,000원에서 100,000,000원 사이 에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 총 지출 금액이 330,000,000원에서 350,000,000원 사이가 되어 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

다만, 경쟁 입찰 상황, 임차인과의 협상 결과, 향후 시장 변화 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.