나이스옥션 법원경매 대구 2026타경101398 [1] 대구광역시 동구 신천동 200-1 신천청아람 104동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신천초등학교" 북동측 인근에 위치하는 아파트[신천청 아람 제104동 제15층 제1505호]로서 주위는 아파트단지, 학교, 주택 및 관련 소규모 상가 등 이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지하2층, 지상19층 건물중 제15층 제1505호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 서향 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 전방위에 걸쳐서 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (2018-10-19), 비행안전제6구역(전술), 주거환경개선지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 대구광역시 동구 신천동 200-1번지, 신천청아람 104동 15층 1505호에 소재하는 아파트입니다. 철근콘크리트구조로 된 지상 19층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

아파트명은 신천청아람이며, 2010년 2월 3일에 사용승인을 받았습니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지 지분 면적은 39.97㎡ (약 12.1평)이며, 건물 전용 면적은 74.42㎡ (약 22.5평)입니다. 본 물건의 감정가는 326,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신천초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 주택 및 소규모 상가 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지 전방에는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 6월 29일 접수된 대구건축사신용협동조합의 근저당권 (채권액 228,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리자는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 채무 내역

등기부상 채무 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당 (말소기준권리): 228,000,000원

* 강제경매 (채권자 이진식): 122,975,992원

등기부채권 총액은 228,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

신천초등학교 등 교육 시설과 함께 소규모 상가들이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 검색

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근의 소규모 상가 이용이 가능하며, 대중교통 이용 편의도 보통 수준으로 보입니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 신천초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한 대구동중학교, 대구관광고등학교 등이 주변에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있으며, 이는 물건의 가치와 사용에 영향을 줄 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 명도 관련 리스크: 강제경매 물건으로, 현황 조사 및 점유 관계 파악이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 신축급 아파트로, 교육 및 주거 환경이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성, 임차인 현황 미상 등은 명도 과정에서의 주의를 요하는 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 신축급 아파트와 초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요 기대.

* 시세 대비 잠재적 가치: 최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 향상된 가치 상승 잠재력 보유.

* 교통 및 생활 편의: 대중교통 접근성 및 주변 상권 활용 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(약 18평형, 59.67㎡)이 2026년 6월 13일 269,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(74.42㎡, 약 22.5평)은 이보다 면적이 크므로, 이를 바탕으로 시세를 추정하면 약 330,000,000원 ~ 345,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 326,000,000원 대비 최근 시세를 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 약 335,000,000원 수준으로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 법원 현황 조사 및 임장 활동을 통해 명도 관련 사항을 면밀히 파악한 후, 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.