나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50613 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 소재 "창리초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 공동주택(다세대주택) 단지, 단독주택, 오창제2일반산업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 및 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2018.04.20) - 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 석재 타일 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 - 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 일련번호(1,2)는 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고 평탄한 평지의 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50613 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

1.2. 토지정보

토지면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

토지지분: 64.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 53.24㎡ (약 16.11평)

건물지분: 53.24㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2018년 04월 20일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인트 및 석재 타일, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 샷시

1.4. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 소재 "창리초등학교" 서측 인근에 위치합니다. [cite:none]

인근 지역은 아파트단지, 공동주택(다세대주택) 단지, 단독주택, 오창제2일반산업단지 등이 혼재된 지역입니다. [cite:none]

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다. [cite:none]

인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. [cite:none]

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무관계

채권자: 육OO

등기부상 주요 권리사항:

- 소유권보존: 나기근 (2018.04.25)

- 가압류: 조미숙 (20,000,000원, 2026.05.19, 말소기준권리) [cite:none]

- 강제경매: 육근형 (130,000,000원, 2026.06.08, 말소) [cite:none]

등기부채권 총액: 20,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 123,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

확정일자: 2024-11-06

배당신고일자: 2026-07-02

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리: 조미숙 가압류 (2026.05.19) [cite:none]

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (만약 존재한다면 인수 대상) [cite:none]

본 건은 대항력 있는 임차인 최 이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. [cite:none]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 동일한 "포시즌타운빌B동" 2층 53.24㎡ 물건이 2024년 1월 3일 150,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json]

다른 자료에는 미래 시점의 거래가액(112,000,000원, 115,000,000원)이 포함되어 있어 시세 판단에 참고 시 주의가 필요합니다. [cite:json]

감정평가액은 147,000,000원입니다. [cite:none]

검색 결과, 오창읍 지역의 다세대 주택 시세는 개별 물건의 상태, 위치, 건축 연도 등에 따라 다양하게 형성될 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향 (전월세)

제공된 전월세 관련 JSON 데이터는 매매 정보와 유사하여 구체적인 전월세 시세 파악에 한계가 있습니다. [cite:json]

다세대주택은 일반적으로 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변 양청길 일대는 조용한 주거 환경과 함께 대기업 및 회사들이 위치하여 상권이 발달하고 활기찬 동네로 평가됩니다.

마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 "창리초등학교"가 소재하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. [cite:none]

또한, 각리초등학교, 각리중학교 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 현재까지 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. [cite:search_result_3]

다만, 청주시 전체적으로 후기리 소각장 건립 논란 등 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있어, 장기적인 지역 환경 변화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인 최 이 존재하며, 전입일자(2024-11-29)가 말소기준권리(2026.05.19)보다 늦지만, 확정일자(2024-11-06)를 먼저 받아 배당을 요구한 상황으로 보입니다. [cite:none]

인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 예상되나, 임차인의 명도 과정에서 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다. [cite:none]

6.2. 기타 특이사항

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite:none]

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 건축)인 다세대주택으로 주거 가치가 있습니다.

* 창리초등학교와 각리초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 건물 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리가 보장됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로, 명도 이후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 창리초등학교 및 각리초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 지역 상권 및 교통 접근성도 갖춘 편입니다.

권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 0원으로 낙찰자에게 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. [cite:none]

최신 매매 시세(2024년 150,000,000원) 대비 감정가(147,000,000원)는 유사한 수준이며, 미래 시점의 거래가액들은 참고에 주의가 필요합니다. [cite:json]

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성을 확인해야 하며, 임차인의 명도 절차 진행에 따라 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. [cite:none]

종합적으로 볼 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소한다면 투자 가치를 확보할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 감정가 147,000,000원과 가장 최근의 신뢰할 수 있는 실거래가 150,000,000원(2024-01-03, 포시즌타운빌B동)을 고려할 때, 시장 가치는 유사한 수준으로 판단됩니다. [cite:json]

대항력 있는 임차인의 존재, 인수되지 않는 보증금 액수, 그리고 명확하지 않은 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원에서 147,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.