나이스옥션 법원경매 성남 2026타경51129 [1] 경기도 하남시 학암동 663 위례신도시신안인스빌아스트로 6206동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 '위례중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트) 제6206동 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장(건축물현황도) 및 일반적, 평균적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경51129 (1)

소재지: 경기도 하남시 학암동 663 위례신도시신안인스빌아스트로 6206동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 1,950,000,000원

토지 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

토지 지분: 59.911㎡ (약 18.12평)

건물 면적: 96.99㎡ (약 29.34평) (전용면적 기준)

건물 지분: 96.994㎡ (약 29.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOOOOO

사용 승인일: 2017년 2월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트) 제6206동

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 학암동에 위치하며, '위례중학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리: 2017년 5월 25일 접수된 하나은행 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 하나은행 근저당권 (을1, 2017-05-25, 154,000,000원)

* 하나은행 근저당권 (을5, 2021-03-15, 330,000,000원)

* 평상새마을금고 근저당권 (을6, 2022-07-19, 600,000,000원)

* 최성욱 근저당권 (을7, 2024-11-25, 345,000,000원)

* 이명녀 근저당권 (을9, 2025-09-10, 403,000,000원)

* 임의경매 개시 결정 채권자: 평상새마을금고 (갑6, 2026-06-02, 524,310,140원)

총 등기부채권 총액: 1,832,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 현장 조사 시에도 거주자 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 입찰 전 반드시 점유 및 임대차 관계를 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 위례신도시는 계획적으로 개발된 신도시로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

학교, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

대중교통망이 확충되어 있어 인근 지역 및 서울 주요 도심으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 위례중학교, 위례초등학교 등이 인근에 위치합니다.

단지 내/주변 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 제공됩니다.

주차: 위례신도시신안인스빌아스트로 단지는 총 1172대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다. (단, 제공된 세부 주차대수 정보에 일부 오류가 있을 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

점유 관계 불확실: 임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시에도 내부 확인이 어려웠습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한 사항:

* 비행안전제6구역 (전술): 항공기 운항과 관련된 안전 구역으로, 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 12월 31일까지 하남시 전역 아파트 용도에 대해 거래 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 시점 기준)

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 19억 5천만원이나, 최근 유사 면적의 실거래가는 2억 ~ 2억 1천만원대 수준으로 확인됩니다. 이는 감정평가액이 현재 시장가치와 상당한 차이를 보임을 시사하며, 낙찰 후 추가적인 가치 재평가나 시장 상황 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 위례신도시에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 주거 환경은 우수합니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리, 그리고 불확실한 점유 및 임대차 관계는 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 확인 및 권리 분석을 통해 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 위례신도시 내에서도 생활 인프라 및 교통망이 잘 갖춰진 지역입니다.

신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

계획도시의 미래가치: 위례신도시는 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 지역으로, 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 아파트의 경우 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (면적 약 96.94㎡ ~ 101.23㎡):

* 2026년 5월 30일: 213,500,000원 (21층, 101.23㎡)

* 2026년 7월 16일: 209,000,000원 (3층, 96.943㎡)

* 2026년 7월 7일: 200,000,000원 (7층, 96.994㎡)

상기 최근 거래 사례를 바탕으로, 본건(4층, 96.99㎡)의 현재 시세는 약 200,000,000원 (2억원) ~ 210,000,000원 (2억 1천만원) 수준으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상, 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 시세 범위 하단 및 리스크 프리미엄을 고려하여 약 190,000,000원 (1억 9천만원) ~ 200,000,000원 (2억원)을 제안합니다.

주의: 본 물건의 감정평가액은 1,950,000,000원 (19억 5천만원)으로, 최근 실거래가와 큰 차이가 있습니다. 입찰 시 감정평가액과 실거래가 사이의 괴리 원인에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.