나이스옥션 법원경매 성남 2026타경51116 [1] 경기도 광주시 목현동 238-9 목현하늘채 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현1동마을회관" 남서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 402호로서, (사용승인: 2015-12-31) 외벽: 치장벽돌 및 일부 타일붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택:방3, 화장실2, 거실, 주방, 발코니, 현관, 다락 등)으로 이용중임. (※ 세부사항은 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측 하향 완경사지를 평탄하게 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획 법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 내부계단을 통한 다락이 소재하며, 거래관행 및 경제적가치를 고려하여 본건에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:설재성)로부터 2026.09.18.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2026타경51116 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 감정가: 233,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 238-9 목현하늘채 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 68.83㎡ (약 20.82평)

* 건물면적: 54.01㎡ (약 16.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2015년 12월 31일 사용승인, 방 3, 화장실 2, 다락 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현1동마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 본건 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 28일자 수원지방법원 2021카단2237 (주식회사마니쿡스 가압류)로 추정됩니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등이 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 설 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 08일, 확정일자: 2021년 03월 22일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차권등기는 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

* 상기 임차인 외 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 관련 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 HUG의 확약서 및 등기부상 말소 예정 사항에 근거하며, 명도 시 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 입지

* 본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 지역은 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 주변 편의시설로는 목현1동마을회관이 인접해 있어 지역 커뮤니티 시설 접근이 용이합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 건축물 및 이용 상태

* 건축물 구조는 철근콘크리트조로 되어 있습니다.

* 건물은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관, 다락 등으로 구성되어 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 내부의 다락 공간은 추가적인 수납 또는 활용 공간으로 활용될 수 있어 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어, 인근에 축사나 환경 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 물건지 주변은 주로 주거 및 근린생활시설 위주로 확인됩니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제 지역에 속해 있습니다. 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 관련 확약서를 제출하여 명도 관련 불확실성은 낮지만, HUG의 채권 회수 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능한 변동 가능성은 늘 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 233,000,000원입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매로 진행되며, 주요 임차인인 HUG(구 설재성)는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서를 제출하여, 명도 관련 추가적인 금전적 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 내부에 다락 공간이 있어 실사용 면적 대비 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 입지상 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

* 다만, 본 물건은 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제 지역에 속하므로, 향후 이용 시 제약이 따를 수 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 불확실성이 최소화됩니다.

* HUG의 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 내부 다락 공간을 활용한 부가 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 경매 절차의 투명성과 채권자(HUG)의 적극적인 관리로 비교적 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 233,000,000원입니다. 최근 주변 다세대주택의 시세는 전용면적 41.76㎡ ~ 49.14㎡ 기준 약 150,000,000원에서 183,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정평가액과 면적당 가격을 비교할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원임을 고려하고, 물건의 가치와 시장 상황을 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 감정가 수준인 230,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최종 예상 입찰가: 225,000,000원 (실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.