나이스옥션 법원경매 성남 2026타경51106 [1] 경기도 광주시 능평동 372-14 부강타운 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평119 소방센터' 북동측 인근에 위치하며 주위로는 단 독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거 지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황 은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사 및 평지붕 1층 - 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

다락 구조의 다세대주택으로 이용중임.(후면 '내부구조도' 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:돈해봉)로부터 2026.10.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경51106 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 372-14 부강타운 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물면적: 57.45㎡ (약 17.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. '능평119 소방센터' 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 전반적인 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 5월 29일 접수된 주택도시보증공사의 임의경매 개시결정(말소기준권리)입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 및 이전 내역: 임경숙, 서형용, 이동자를 거쳐 현 소유권 상태로 파악됩니다.

* 주택임차권: 돈해봉(주택도시보증공사) 명의로 2023년 9월 4일 등기되었으나, 해당 권리는 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사와의 계약 관계에 따라 대항력이 없으며, 보증금 355,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었기 때문입니다.

* 저당권 및 압류: 이동자 명의의 저당권(2026.05.12.) 및 광주시 명의의 압류(2026.09.04.)가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(돈 ): 보증금 355,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-08-27, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-13, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 파악되나, '대항력 있음'으로 표시된 윤 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 사례들을 보면, 2013년식 53.84㎡ 다세대주택이 16,000만원에, 2012년식 59.96㎡ 다세대주택이 16,400만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 270만원~300만원 수준입니다.

반면, 2019년식 52.3㎡의 '필하우스'가 24,700만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 3.3㎡당 약 470만원 수준으로, 신축 건물이나 더 나은 입지의 경우 시세 상승폭이 클 수 있음을 시사합니다.

본건의 감정가는 267,000,000원(57.45㎡ 기준, 3.3㎡당 약 465만원)으로, 신축 건물 시세와 유사한 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택 중 4층에 위치하며, 내부 구조는 다락을 포함하고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 능평119 소방센터가 있으며, 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 윤 임차인은 전입일자가 비교적 최근(2024.05.13.)이고 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 점유 관계에 대한 명확한 파악이 필요하며, 이는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)가 '돈해봉' 임차인의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하도록 확약서를 제출한 상황입니다. 이는 HUG가 임차인 관련 문제를 해결하겠다는 의지를 보인 것이나, 경매 절차 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동의 다세대주택으로, 감정가는 267,000,000원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 특히 최신 매매 사례와 유사한 수준의 3.3㎡당 가격을 형성하고 있습니다. 건물 자체의 건축 연도(2016년경 사용승인)를 고려할 때, 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인 윤 '의 존재는 명확한 확인과 주의가 필요한 부분입니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 유사 신축 건물의 시세와 유사한 감정가로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 혼재된 지역이지만, 다세대주택이 밀집된 지역 특성을 고려할 때 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적의 신축 다세대주택 시세를 고려하고, '대항력 있는 임차인 윤 '의 존재로 인한 잠재적 리스크 및 명도 관련 변수, 그리고 인수 보증금 합계가 0원임을 감안했을 때, 보수적으로 감정가의 약 90% 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.