나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31375 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 8층826호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하고, "구래역" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 826호이며, 외벽 : 석재붙임, 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비, 소방시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지이며, "업무시설 및 제2종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(등기접수일 2024.2.26.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경31375 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 8층826호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

75,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 5.94㎡ (약 1.8평)

토지지분: 5.94㎡ (약 1.8평)

건물면적: 20.29㎡ (약 6.1평)

건물지분: 20.2881㎡ (약 6.1평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO

1.9. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, "구래역" 남서측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철역이 가까이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 826호입니다. 외벽은 석재붙임, 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 "오피스텔"로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기 설비, 소방시설 등이 구비되어 있습니다. 다만, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

2.6. 토지형상및이용상태

토지는 정방형이며, "업무시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접도로상태

본건 토지는 동측, 서측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 중로3류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의차이

없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건에는 SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다. 집합건물 등기부 요약상 소유권이전 신탁등기 말소 내역이 있으며, 을구에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(98,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정입니다. 또한, 강서세무서장의 압류(말소기준권리) 및 서울보증보험의 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

갑5. 압류 (강서세무서장, 2026-02-23 접수)

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

없음 (주택임차권은 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임).

3.4. 인수보증금합계

0원

3.5. 임차인현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 98,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-20

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본건 소재지는 "구래역" 인근으로, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권입니다. 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다.

4.2. 임대수익가능성

오피스텔 용도로서, 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 의료시설

차량 접근 가능한 거리에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. SGI인수조건변경

서울보증보험(SGI)의 인수 조건 변경 사항은 본건 경매 절차 또는 인수 후 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 선순위임차권

등기부상 말소 예정인 임차권이 존재하나, "선순위임차권"으로 명시된 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적입니다.

6.3. 감정가와임차인보증금격차

감정가(75,000,000원) 대비 임차인 보증금(98,000,000원)의 차이가 커, 만약 임차인의 권리가 일부라도 인수될 경우 예상보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 정보상으로는 인수 보증금은 0원으로 분석됨)

7. 종합의견

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 신축 오피스텔로, 구래역 역세권에 자리하고 있어 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 건물 상태 및 주변 환경이 양호하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 김포 구래역 역세권으로 투자가치 높음.

* 신축건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성 우수.

* 풍부한 배후수요: 주변 공동주택 및 오피스텔 밀집.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원이나, 최근 실거래가 중 2026년 5월 거래된 100,000,000원(2층) 기록을 고려할 때 시세가 상승 추세에 있음을 알 수 있습니다. 해당 물건은 8층에 위치하며, 최신 시장 동향과 감정가를 종합적으로 고려하여 80,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 보수적으로 90,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

(주: 본 분석은 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.