나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61299 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-20 한우리타운105 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 3층 301호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 다세대주택 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표 지번 덕이동 1029-20 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 공부상 105동으로 동재되어 있으나 현황은 건물 외벽에 5동으로 표기되어 있음.

물건 비고

1.공부상 105동이나, 현황상 외벽은 5동으로 표기됨
2.2025.8.7.자 제4147331호 주택임차권등기에 대하여 임차인 유재홍의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경61299 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2026타경61299 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-20 한우리타운105 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 197,000,000원

* 토지 면적: 58.62㎡ (약 17.73평)

* 토지 지분: 58.625㎡

* 건물 면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

* 건물 지분: 49.2㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재하며, "백송고등학교"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 약 5미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건의 대표 지번인 덕이동 1029-20은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2024카단101924 (갑5, 가압류, 주택도시보증공사, 20,000,000원, 접수일자 2024-04-02) 입니다.

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 여기에는 갑5(가압류), 을1(주택임차권, 유재홍), 갑6(지분압류), 갑7(지분압류), 갑8(강제경매, 주택도시보증공사) 등이 포함됩니다. 특히, 을1 주택임차권 등기(유재홍)는 말소 대상입니다.

* 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 그러나 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없어, 특별한 경우를 제외하고는 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유재홍

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-05-12

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유재홍은 주택도시보증공사(HUG)의 승계인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 확약서(2026.7.9.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업, 일부 공업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. "백송고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 관련 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: "백송고등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 제공됩니다.

* 주변 시설: 상세한 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 주변 부동산 중개업소 문의를 통해 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부는 판단하기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 동 표기 오류: 공부상으로는 105동이나, 현황상 건물 외벽에는 5동으로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. 이는 현장 확인 및 관련 서류 검토 시 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사가 임차인의 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 경매 절차 및 법률 해석에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 197,000,000원입니다. 건물 면적 약 14.88평, 토지 지분 약 17.73평입니다. 권리 분석상 임차인 유재홍 관련 보증금 185,000,000원이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 본 물건의 인수 리스크를 크게 낮추는 요인입니다. 다만, 건물 동 표기 오류는 현장 확인이 필요합니다. 주변 환경은 주거, 상업, 소규모 공장 등이 혼재된 지역이며, 백송고등학교가 인근에 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 리스크가 제로에 가깝습니다.

* 합리적인 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 시장 시세를 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 및 입지 가치: 고양시 일산서구 덕이동 지역의 개발 가능성 및 주거 환경 가치를 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 정보와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 현대타운1동2동 (51㎡): 16,500만원 (약 323.5만원/㎡)

* 하누리타운4단지101동102동103동 (58.16㎡): 26,800만원 (약 460.8만원/㎡)

* 삼성홈타운103동104동 (56.775㎡): 15,300만원 (약 269.5만원/㎡)

* 본 건 정보: 건물 면적 49.20㎡, 감정가 197,000,000원 (약 400.4만원/㎡)

* 분석: 본건의 감정가는 비교적 높은 편에 속하나, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점과 시장 상황을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 특히 가장 낮은 거래 사례(삼성홈타운)를 기준으로 보았을 때, 평당 가격이 약 270만원임을 감안하면 본건의 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 그러나 HUG 관련 리스크가 해소된 점을 고려하면, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적인 시장 분석과 본 건의 특징을 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다. 본 입찰가는 권리 인수 부담이 없다는 점을 최대로 활용하면서도, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.