나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61407 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 186-11 쉬느빌 씨동 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ‘벽제초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

일반목구조 경사지붕 지상 2층 건물 내 제1층 제1호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호 4 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 186-11번지, 쉬느빌 씨동 1층 1호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경61407 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 176,000,000원입니다.

토지 면적은 157.72㎡ (약 47.7평)이며, 건물 면적은 42.38㎡ (약 12.8평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 비엔케이저축은행입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 5월 22일로 비교적 신축에 해당합니다.

1.1. 입지조건

2.

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치하며, '벽제초등학교' 북동측 인근입니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 상황입니다.

본건은 남동측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 6월 14일 접수된 비엔케이저축은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(소유권 이전, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 동일하여, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황 *

- 임차인: 최

- 보증금: 60,000,000원

- 차임: 200,000원

- 전입일자/확정일자: 2020-07-14

- 배당신고일자: 2026-08-10

- 대항력: 없음

대항력 없는 임차인이 존재하며, 배당신고를 하였으나 보증금 전액 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 가능성은 없습니다. 법원으로부터 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

2.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 사리현동 일대 다세대주택의 시세는 2026년 거래 기준으로 약 1억원에서 1억 800만원 수준을 형성하고 있습니다.

이는 주로 2012년~2014년경 건축된 54~57㎡ 면적의 주택들에 해당하며, 평당 약 180만원 ~ 200만원 선으로 분석됩니다.

본건(쉬느빌 C동 1층 1호)의 건물 면적은 42.38㎡ (약 12.8평)으로, 이보다 더 작은 면적입니다.

이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 대략 8천만원 초반대로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 1억 7,600만원으로, 최근 실거래가 및 시장 시세와 상당한 괴리가 있음을 알 수 있습니다.

이러한 감정가와 시세의 차이는 물건 분석 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.4. 생활정보

2.

본 물건은 '벽제초등학교' 인근에 위치하며, 주거 단지 내에 자리하고 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

건물은 일반목구조로 지상 2층 건물 중 1층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(176,000,000원)는 최근 실거래가(약 100,000,000원 ~ 108,000,000원)보다 약 60~70% 가량 높아, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 감정가의 신뢰성 및 시세 반영 정도에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 구조: 일반목구조 건물로, 장기적인 내구성 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 원활한 협의가 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

권리 분석상 말소되는 권리가 대부분으로, 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

하지만 현재 감정평가액(176,000,000원)은 인근 다세대주택의 최근 실거래가(약 100,000,000원 ~ 108,000,000원)보다 현저히 높아, 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

소형 면적(약 12.8평)으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

토지이용계획상 다수의 규제가 존재하므로, 향후 건축이나 개발 관련 사항은 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

안전한 권리 인수: 모든 권리 소멸로 인한 권리상 문제 없음.

소형 면적의 매력: 42.38㎡ (약 12.8평)의 소형 주택으로, 접근성이 용이하며 실거주 또는 소액 투자에 적합.

비교적 신축 건물: 2015년 사용승인으로 즉시 수리가 필요한 부분이 적을 가능성.

감정가 대비 저렴한 시세: 시장 시세 대비 높은 감정가는 오히려 낮은 낙찰가를 기대할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 건물 면적(42.38㎡)과 인근 다세대주택의 최근 실거래가(약 100,000,000원 ~ 110,000,000원) 및 평당 가격(약 180만~200만원/㎡)을 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 80,500,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

또한, 부동산 경매 정보 채널에서 해당 물건에 대해 8천만원 ~ 9천만원대의 입찰이 언급된 바 있습니다.

따라서, 감정가 176,000,000원 대비 시장 시세를 반영한 현실적인 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본건은 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지 않아 주거 환경에 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.