나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2906 [1] 경기도 파주시 다율동 1035 운정신도시푸르지오파르세나 1403동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 "운정역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물 내 1403동 22층 2202호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 외장타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 광대한 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정3지구),제3종일반주거지역,제3종일반주거지역(2022-05-27),제1종지구단위계획구역(파주운정3지구),대로1류(폭 35m~40m)(2022-12-29)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2906 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 1035 운정신도시푸르지오파르세나 1403동 22층 2202호

용도: 아파트

감정가: 555,000,000원

토지면적: 60.07㎡ (약 18.17평)

토지지분: 60.07439999999999㎡ (약 18.17평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.921㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: (해당 없음)

특수물건정보: 유동화 물건

아파트명: 운정신도시 푸르지오 파르세나

사용승인일: 2022년 08월 23일

단지 규모: 총 20동, 1745세대

건물 구조: 철근콘크리트구조

해당 층: 22층 (총 25층)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주위 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 단지 내 제반 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 "운정역(경의중앙선)"이 소재하여 대중교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연계가 원활합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 변동: 파주피에프브이주식회사 → 김희자 (매매)

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2022.11.23)

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전 (권리자: 김희자, 2022.11.23)

* 을1: 근저당 (권리자: 하나은행, 채권액: 550,000,000원, 2022.11.23) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (권리자: 파주세무서장, 2025.01.09)

* 갑8: 압류 (권리자: 파주시, 2026.01.06)

* 갑10: 압류 (권리자: 고양세무서장, 2026.01.22)

* 갑11: 임의경매 (권리자: 하나은행, 채권액: 485,705,320원, 2026.06.10)

* 갑12: 가압류 (권리자: 삼성카드, 채권액: 22,131,108원, 2026.07.10)

* 등기부채권 총액: 572,131,108원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 및 권리관계에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 심도 있는 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 잘 갖춰진 주거 중심의 상권입니다.

* 총 1745세대의 대단지 아파트로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 단지 내 편의시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등)을 통해 입주민들의 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 및 발코니를 갖춘 아파트입니다.

* 교육 환경: 남동측 인근에 다율고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 경의중앙선 운정역에 접근 가능하며, 단지 내 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설과의 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차 진행이나 소유권 이전 등에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 토지이용계획 상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하므로, 건축 행위 등 토지 이용에 있어 법적 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 경매 낙찰 후 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (통상적으로 경매는 허가 면제 대상에 포함되나, 세부 규정 확인 필요)

* 임차인 정보 미상: 임대관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 8월 사용승인된 신축급 아파트로서 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 운정신도시 내에서도 주거 환경이 우수하고, 역세권 접근성을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 다수의 압류 및 경매 개시 결정이 등기되어 있는 점, 그리고 임차인 정보가 미상인 점 등은 명도 및 권리관계 분석에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 군사시설 보호구역 등 토지 이용 관련 제한 사항에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2022년 준공으로 신축급 아파트의 높은 선호도를 누릴 수 있습니다.

* 지속적인 개발 가능성: 운정신도시의 지속적인 개발 계획과 인구 유입으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 공원 등이 조화롭게 배치된 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 역세권 프리미엄: 경의중앙선 운정역 접근을 통한 교통 편의성이 확보되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 84.982㎡, 13층: 53,800만원

* 84.921㎡, 13층: 56,000만원

* 84.982㎡, 19층: 53,300만원

* 평균 최근 매매가: 약 54,367만원

* 감정가: 555,000,000원 (5억 5,500만원)

* 본건은 22층으로 최근 거래된 13층, 19층보다 고층에 해당하여 시세 반영 시 약간의 가치 상승이 있을 수 있습니다.

* 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

* 복잡한 권리 관계, 유동화 물건, 임차인 정보 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 565,000,000원 (5억 5천만원 ~ 5억 6천 5백만원)

* 상기 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 기준으로 산정되었으며, 명도 성공 가능성, 명도 관련 추가 비용, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.