나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61301 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "고양송산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 및 주상용 건물이 소재하는 주상혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상4층 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 복합판넬 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(원룸형 도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 북동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2025.4.30.자 제2058950호 주택임차권등기에 대하여 임차인 김광철의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경61301 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 상세 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

토지면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

토지 지분: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

건물 지분: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치하며, "고양송산중학교" 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 대단위 아파트 및 주상용 건물이 소재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 차량 접근 또한 원활합니다. 가좌마을 6단지 후문 버스정류장이 도보 1분 거리에 위치합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남동측 및 북동측으로 각각 중로와 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택 임차권, 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 3,533,302,880원입니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수/소멸 여부

* 임차인: 김광철 (김 )

* 보증금: 100,000,000원 (1억원)

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 07월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김광철의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 07월 09일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 확약했습니다 [cite:user]. 이에 따라 본건 매각으로 인해 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리 분석

말소기준권리는 2021년 09월 29일 접수된 주식회사삼안시티의 가압류(갑5)입니다. 따라서 말소기준권리보다 늦게 등기된 주택임차권(을1, 2025년 04월 30일 접수) 및 기타 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 건물 및 토지 정보

4.1. 건물 구조 및 상태

본건은 벽식구조의 철근콘크리트슬라브지붕 건물 내 지상 4층 중 제3층 제302호입니다. 외벽은 외장석 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 창호입니다. 건물은 2021년에 사용승인되었습니다. 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 이용 및 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역)에 해당하며, 중로 1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)에 포함됩니다.

5. 주변 시세 및 상권 분석

5.1. 최근 실거래가 분석

동일 건물인 '네이처'의 전용면적 31.27㎡(약 9.46평) 호실이 2026년 01월 08일에 129,000,000원(1억 2천 9백만원)에 거래된 사례가 있습니다 [cite:user]. 이는 본건의 감정가 130,000,000원과 유사한 수준으로, 해당 건물의 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

5.2. 임대차 시장 동향

'네이처' 건물 내 전세 83,000,000원(8천 3백만원) 매물이 존재하며, 해당 매물은 풀옵션, 보증보험 가능 등의 조건을 갖춘 것으로 확인됩니다. 이는 임대 수익 측면에서도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 생활 편의 및 주변 시설

6.1. 교육 시설

물건 인근에 "고양송산중학교"가 소재합니다.

6.2. 생활 편의 시설

주위는 주상혼용지대로서 기본적인 상업시설이 분포합니다. 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 편의점, 식당, 카페 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 잠재적 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건(가좌동 158-2)에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일산서구 내 다른 지역(덕이동)에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 움직임이 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크 및 특이사항

7.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김광철의 승계인으로서 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하겠다고 확약한 점은 매수인에게 유리한 조건입니다. 이는 임차인 관련 보증금 인수 위험을 제거하는 중요한 요소입니다.

7.2. 높은 총 채무액

등기부채권 총액이 3,533,302,880원으로 매우 높으나, 이는 강제경매 개시 채권자인 주택도시보증공사의 채권 외 다수의 채권이 설정되어 있음을 의미합니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되므로, 매수인의 직접적인 채무 인수와는 무관합니다.

7.3. 기타 위험 요소

건축물 표제부상 총 세대수는 78세대 또는 103세대 [user]로 기재되어 있어, 실제 관리주체와의 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 '네이처' 건물 내 도시형생활주택으로, 면적 대비 적정 수준의 감정가를 형성하고 있습니다. 유사 면적의 실거래가 역시 감정가와 유사하게 나타나 시세가 안정적입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석 상의 위험이 낮습니다. 다만, 대규모 채권 총액이 등기되어 있어 경매 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 건물에 위치하고 있어 관리가 용이합니다.

* 유사 면적의 '네이처' 건물 내 실거래 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 임차보증금 인수 위험이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 도시형생활주택으로 소형 투자에 적합하며, 실수요자 또는 임대수익 목적 투자 모두 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 유사 물건의 최근 실거래가 또한 129,000,000원으로 확인되었습니다 [cite:user]. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서 적극적인 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.