나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71177 [1] 경기도 의정부시 용현동 567 탑석센트럴자이 1108동 22층 2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 내 제1108동 제22층 제2202호로서, (탐문조사) 외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등. 내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 토지형상 : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지임. ② 이용상태 : 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-09-23), 지구단위계획구역(2017-09-13)(송산생활권1구역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-24호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-06)(소로3-323호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-06)(중로2-6호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔뫼중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔뫼초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71177 (1)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 567 탑석센트럴자이 1108동 22층 2202호

용도: 아파트

감정가: 1000000000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

토지지분: 48.4988㎡ (약 14.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 105.99㎡ (약 32.06평)

건물지분: 105.9881㎡ (약 32.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 내 제1108동 제22층 제2202호

건물면적: 105.99㎡ (약 32.06평)

총 세대수: 2,571세대 (16개동)

주차 대수: 총 3,362대 (세대당 1.3대)

사용승인일: 2021년 12월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통인 편입니다. 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산생활권1구역)으로 지정되어 있으며, 도로(소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류)와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼성유치원, 솔뫼중, 솔뫼초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 22일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권금액 402,500,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권보존은 2022년 6월 2일 정휘도 명의로 등기되었습니다. 그 외 한국자산관리공사의 근저당권(말소기준권리), 조희진 명의의 가압류(말소), 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(본건)이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 737,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 명확히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 아파트 단지와 함께 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 이마트, 코스트코, 롯데아울렛, 롯데마트 등 대형 쇼핑몰이 의정부역 주변에 위치하여 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 특징

탑석센트럴자이는 2021년 12월 준공된 2,571세대, 16개 동의 대단지 아파트입니다. GS건설이 시공하였으며, 의정부 최초의 '자이' 브랜드 단지입니다. 단지는 대규모 커뮤니티 시설(약 5,000㎡)과 조경 시설을 갖추고 있으며, 입주민 만족도가 높은 것으로 평가받고 있습니다. 건물의 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

본건은 솔뫼초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 솔뫼중학교, 삼성유치원 등 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 내외에 각종 편의시설이 소재하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 이후 해당 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이 점은 취득 후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 현황 파악

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 건물의 실제 점유 상태 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 명확한 점유 관계 확인 없이는 예상치 못한 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 권리

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 지상권의 존재 여부를 명확히 확인할 수 없습니다. 그러나 일반적인 경매 물건에서는 매각으로 대부분의 권리가 소멸되므로, 이 점은 크게 우려할 사항은 아닐 것으로 판단됩니다. 다만, 과거 아파트 출입구 일부를 막았던 '알박기' 관련 문제가 있었던 사례가 보고된 바 있으나, 해당 문제는 시에서 철거 완료한 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시를 대표하는 대단지 아파트인 탑석센트럴자이의 22층 고층 물건으로, 우수한 단지 내 시설과 양호한 주변 생활 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 미래 가치 상승이 기대되는 7호선 연장 및 GTX-C 노선 관련 호재가 있는 지역에 위치합니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등 일부 리스크 요인을 안고 있어, 면밀한 현황 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부시의 대표적인 대단지 브랜드 아파트(탑석센트럴자이)

* 2,571세대의 대규모 단지로 인한 관리 및 편의시설 이용 용이

* 7호선 연장(2026년 완공 목표) 및 GTX-C 노선 등 교통 호재 보유

* 솔뫼초등학교 등 우수한 교육 환경

* 1108동 22층 고층으로 인한 일조권 및 조망권 우수

9. 예상 입찰가

감정가 1,000,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 유사 평형의 최근 실거래가가 5.5억~6.3억 원 범위로 조사되는 점과 본건의 감정가 10억 원 사이에는 상당한 간극이 존재합니다. 따라서, 본 물건의 실제 가치와 잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, 임대관계 미상 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 최소 감정가의 70% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.