나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71191 [1] 경기도 의정부시 장암동 5 장암2단지주공아파트 203동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 "장암초등학교" 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단 지 및 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(발곡역/의정부경전철)이 소재 하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식조 철근콘크리트 스라브지붕 지상15층 건내 제13층 제1302호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 북측으로 중로와 접하는 등 제반차량 출입이 용이할 정도의 도로기반시설 을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-24)(대로1-2호선(상계 장암 수정))( 접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-07-16)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭8 m~10m)(2015-07-16)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사 육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동암중 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(발곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(소슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부장암초)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(의정부장암초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>임. (2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-07-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(발곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보에 대한 상세 내역입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71191 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 장암동 5 장암2단지주공아파트 203동 13층1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 215,000,000원

* 토지 면적: 41.00㎡ (약 12.4평)

* 건물 면적: 51.66㎡ (약 15.6평)

* 전용 면적: 51.66㎡ (약 15.6평)

* 분양 면적: 약 70.37㎡ ~ 74.15㎡ (약 21.3평 ~ 22.5평) - 공급면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 현대해상화재보험주식회사

* 사용 승인일: 1993년 4월 13일

* 건축 구조: 철근콘크리트조 벽식구조

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 13층

2. 입지조건

본 물건의 주변 환경 및 교통, 도로 상황에 대한 정보입니다.

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 의정부시 장암동에 위치하며, 장암초등학교 서측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 의정부경전철 발곡역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 인접 도로 상태

동측으로는 대로, 북측으로는 중로와 접하고 있어 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상의 권리 관계 및 인수/소멸 여부에 대한 분석입니다.

* 말소 기준 권리

현대해상화재보험주식회사의 근저당권 (접수일자: 2022년 7월 7일)이 말소기준권리가 됩니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액

총 270,968,467원 입니다.

* 소유권 변동

윤우봉(1998년 7월 20일), 윤덕성(2022년 5월 11일, 협의분할에 의한 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 정보: 임대 미상.

주의사항: 임차인 관련 보증금 및 월세 정보가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 현장 확인 등을 통해 철저히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권의 특성과 지역 분석입니다.

* 주변 지역 특성

본 건이 속한 지역은 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 중심인 지역입니다.

5. 생활정보

단지 정보와 주변 편의시설 등 생활에 관련된 정보입니다.

* 아파트 단지 정보

단지명: 장암주공2단지

세대수: 1,661세대

동수: 16개동

건축 연도: 1993년

최고층: 15층

주차대수: 총 781대 (지상 12대, 지하 25대 + 기타)

* 주변 교육시설

장암초등학교, 동암중, 발곡중, 소슬유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 기타 편의시설

근린생활시설이 주위에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적인 위험 요소입니다.

* 임차인 관련 불확실성

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대차 내용이 미상으로 파악됩니다. 이는 권리 분석 시 가장 중요한 위험 요소로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화

1993년 준공으로 약 33년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 개발 계획

인근 지역의 재개발(장암2구역) 및 노후 단지 관련 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어, 향후 지역 가치에 영향을 미칠 수 있으나, 현재로서는 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

제공된 정보를 종합하여 본 물건에 대한 전반적인 의견을 제시합니다.

본 물건은 의정부시 장암동에 위치한 장암주공2단지 아파트로, 교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적인 지역에 소재하고 있습니다. 1993년 준공으로 연식이 있으나, 13층의 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 측면에서 장점을 가질 수 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 우려 사항은 임차인 관련 정보가 미상이라는 점입니다. 보증금 합계가 0원이고 임대차 내역을 알 수 없어, 실제 점유 관계 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건 투자를 고려할 때 주목할 만한 장점들입니다.

* 편리한 교통망

의정부경전철 발곡역과 다수의 버스 노선이 있어 시내외 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역

아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 주변 편의시설 및 교육 시설과의 접근성이 좋습니다.

* 고층 물건

13층 고층에 위치하여 일조권 및 조망 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

시장 조사 및 감정가를 바탕으로 산정한 예상 입찰가입니다.

최근 2026년 7월 및 8월 실거래가 기준으로 51.66㎡ 면적의 경우, 2층이 20,500만원, 9층이 20,000만원, 10층이 16,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 13층으로 비교적 높은 층수에 해당합니다. 감정가(215,000,000원)와 비교 시, 최근 실거래가 일부는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 그러나 13층이라는 층수 이점을 고려하고, 임차인 정보 미상이라는 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 19,500만원에서 21,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임차인 관련 불확실성 해소 여부, 그리고 당시 경쟁 상황을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.