나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61449 [1] 경기도 파주시 야당동 192-108 이레하이츠 108동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선"야당역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "야당역" 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽: 드라이비트 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택-다세대주택으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택-다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 255,000,000원, 전입일자 2022.5.13. 확정일자 2022.5.2.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61449 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 192-108 이레하이츠 108동 3층301호

용도: 다세대주택

건축물: 이레하이츠 108동 3층 301호, 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층, 사용승인일 2016년 10월 16일.

토지면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

전용면적(건물면적): 52.97㎡ (약 16.02평)

감정가: 257,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 한OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 야당동 소재, 경의중앙선 "야당역" 동측 인근에 위치.

주변 환경: 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

토지: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택-다세대주택" 건부지로 이용 중임.

도로: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 (한국주택금융공사 강제경매, 2026.06.04 접수, 채권액 288,964,868원)

임차인 현황:

* 을구 1번 임차권 등기 (김 ): 보증금 255,000,000원, 전입일자 2022.05.13, 확정일자 2022.05.02. 배당신고일자 2024.05.29. 대항력 있음. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.04.05. 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상으로 명시되어 있어, 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

기타 권리: 갑5 (파주시 압류)

등기부채권 총액: 255,000,000원 (을구 1번 임차권 등기 금액으로 추정)

1.3. 상권분석

주변 지역: 본건은 경의중앙선 야당역 인근으로, 다세대/연립주택 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역임.

시세 동향:

* 최근 매매 사례 분석:

* 야당동 239-200 태종에비뉴(다세대, 2019년 건축, 전용면적 65.1㎡): 2026년 7월 28,500만원 거래 (약 437.8만원/㎡).

* 야당동 190-5 요산아트빌(연립, 2015년 건축, 전용면적 56.035㎡): 2026년 7월 15,000만원 거래 (약 268.0만원/㎡).

* 야당동 150-1 자연에가(연립, 2015년 건축, 전용면적 57.45㎡): 2026년 7월 18,000만원 거래 (약 313.3만원/㎡).

* 본건(전용면적 52.97㎡, 2015-2016년식)은 태종에비뉴보다 건축년도는 오래되었으나 유사한 다세대 주택 유형임. 면적과 건축 연도를 고려했을 때, 태종에비뉴의 시세(약 437.8만원/㎡)를 기준으로 하되, 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요함.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 "야당역" 및 인근 노선버스정류장 이용 가능. 차량 진출입 용이. 대중교통 상황은 보통 수준임.

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설 소재함. (구체적 정보 부족)

주거 환경: 주위는 유사 주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활은 가능하나, 창고 및 농경지가 혼재하는 점은 참고할 필요가 있음.

설비: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 을구 1번 임차권자 김 씨(보증금 255,000,000원)의 대항력으로 인해, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 함. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

미상 보증금 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 명시되어 있어, 권리 분석 시 주의가 요구됨. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있음. 토지거래허가구역 지정으로 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성은 어느 정도 확보되어 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 선순위 임차인 김 씨의 보증금 255,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 감정가는 257,000,000원이지만, 인수되는 보증금이 거의 감정가 수준이므로, 실제 낙찰가가 인수 보증금을 초과해야만 추가 수익을 기대할 수 있는 구조입니다. 박 임차인의 대항력 또한 추가적인 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 "야당역" 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호함.

향후 개발 가능성: 파주시 야당동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 기대 가능.

적극적인 권리 인수 전략: 임차 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치 발생 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 257,000,000원

인수되는 임차 보증금 (김 ): 255,000,000원

매수인이 실질적으로 부담해야 하는 순수 비용 = 예상 낙찰가 - 인수 보증금

주변 유사 물건(태종에비뉴, 65.1㎡)의 최근 매매가 28,500만원 (2026.07.02)을 참고했을 때, 본건(52.97㎡)의 시세는 약 23,000만원 ~ 26,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 인수되는 보증금 255,000,000원을 고려해야 하므로, 매수인의 실질적인 부담 비용을 최소화하려면 최대 255,000,000원 이하 로 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 인수되는 보증금을 제외하고 추가 수익을 얻기 위해서는, 240,000,000원 이하 의 입찰가가 권장됩니다. (이는 인수되는 보증금 255,000,000원에서 최소한의 투자 수익을 얻기 위한 보수적 접근이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

주의: 박 임차인의 보증금이 미상이며, 만약 이 또한 인수되는 권리라면 입찰가 산정에 큰 변동이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.