나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5488 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제3층 제308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재‘영동초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 13층 건물 내 제3층 제308호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 ‘도시형생활주택(원룸형)’임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 당산동 121-108 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) - 당산동121-286 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높 이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수 도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환 경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31 .허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5488 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제3층 제308호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 124,000,000원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

토지지분: 4.774㎡ (약 1.44평)

건물면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

건물지분: 14.28㎡ (약 4.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ‘영동초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독/다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 대상 물건의 동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

토지이용계획 및 제한상태:

- 당산동 121-108: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.)

- 당산동 121-286: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.), 건축선

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 특별한 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시결정(2026타경5488)임.

채권 총액은 137,000,000원임.

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 137,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-13

확정일자: 2023-01-25

배당신고일자: 2025-01-14

대항력: 없음 (등기부상 말소된 주택임차권으로 확인됨)

기타 특이사항: SGI 인수조건 변경 및 임차인(서울보증보험 주식회사)이 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. (물건명세서 참조)

인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 영등포구 당산동 지역의 준주거 및 일반상업지역에 속하며, 다양한 주거시설 및 근린생활시설이 혼재하여 상권이 형성되어 있음.

주요 시설로는 인근의 영동초등학교가 있으며, 상업시설 이용이 비교적 편리할 것으로 예상됨.

다만, 단독/다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역 특성상 대규모 상권의 배후 수요는 제한적일 수 있음.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변에 단독/다세대주택, 오피스텔이 밀집해 있어 조용한 주거 환경을 제공할 가능성이 있음.

편의시설: 인근 편의시설 및 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높은 편임.

교육시설: 영동초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있으나, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요함.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 조사로는 특별히 문제될 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련 조건: 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 계약 시 해당 조건을 명확히 인지해야 함. (비록 등기상 말소되었고 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 조건부 매각임을 유의)

토지 거래 허가 구역: 외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 등에 대한 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있음. (2025.10.20~2026.12.31 기간 확인 필요)

건축 관련 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 여러 건축 및 개발 관련 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동 소재 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸하는 것으로 보이나, 임차권 관련 특별 매각조건이 존재하므로 이에 대한 명확한 이해가 필요함.

다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있으나, 현재로서는 건부지로 이용 중이며 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역임.

작은 면적(14.28㎡)임을 감안할 때, 임대 수익 또는 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있으나, 소형 평형의 시장 수요 및 경쟁력 분석이 중요함.

1.7. 투자 포인트

소형 평형으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

당산동 지역의 입지적 장점 (교통, 편의시설 접근성)을 활용할 수 있음.

도시형생활주택으로 다양한 임대 수요 확보 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원

최근 매매 사례 분석:

휴브리지Ⅱ (17.4㎡): 2026년 4월, 12,000만원 (약 690만원/㎡)

스테이휴당산102동 (32.84㎡): 2026년 4월, 37,000만원 (약 1127만원/㎡)

여의나루더명남더블레스 (26.81㎡): 2026년 7월, 30,600만원 (약 1140만원/㎡)

본 물건은 14.28㎡로, 가장 작은 비교 사례(17.4㎡)보다도 면적이 작아 면적당 단가가 다소 낮게 형성될 가능성이 있음. 또한, 2026년 4월의 12,000만원 거래는 본 건의 감정가와 유사한 수준임.

권리상 인수되는 금액이 없다는 점은 긍정적이나, 특별 매각 조건 및 토지 이용 제한 사항을 고려해야 함.

현 시세 분석 및 감정가, 물건 특성을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 124,000,000원 내외에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

다만, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 및 물건의 실제 상태에 따라 달라질 수 있음.

추정 입찰가: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.