나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5600 [1] 서울특별시 금천구 독산동 990-8 메트로하우스 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2019.07.01) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 및 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5600 (1)

종류: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (등기부상 강제경매 채권자는 박정진으로 확인됨)

감정가: 261,000,000원

1.2. 물건 현황 (토지/건물)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 990-8 메트로하우스 제5층 제501호

토지 면적: 18.05㎡ (약 5.46평)

건물 면적: 29.68㎡ (약 9.0평) - 전용면적 기준

토지 지분: 18.05㎡

건물 지분: 29.68㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 501호

사용승인일: 2019.07.01

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 남서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경5600) (채권자 겸 임차인: 박정진)

소유권 변동: 주식회사청명종합건설 (보존) -> 김성곤 (이전)

등기부상 권리: 을구 3번 주택임차권 (박정진, 257,250,000원)은 매수인에게 인수됨.

3.2. 임차인 현황 (대항력 및 인수 여부)

임차인: 박정진 (전입 2019.08.30, 확정 2019.08.07)

보증금: 257,250,000원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 대항력 있는 임차인임. 임대차보증금 257,250,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. (물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원' 표기되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 명확히 대항력 있는 임차인으로 보증금 257,250,000원을 인수하는 것으로 판단됨. 해당 금액은 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 함.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

건물 연식, 면적, 위치 등을 고려하여 주변 시세를 분석한 결과, 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

메트로하우스 인근 (독산동 886-6, 2017년식 다세대, 5층, 53.72㎡): 2026년 5월 44,000만원에 거래됨. (평당 약 2,707만원)

로얄팰리스5 (독산동 972-50, 2023년식 다세대, 3층, 29.87㎡): 2026년 5월 32,500만원에 거래됨. (평당 약 3,595만원)

엘리체(960-11) (독산동 960-11, 2012년식 연립, 4층, 21.99㎡): 2026년 5월 14,000만원에 거래됨. (평당 약 2,105만원)

본건(29.68㎡, 9.0평)은 독산동 972-50 로얄팰리스5(29.87㎡)와 면적이 유사하며, 해당 물건은 2026년 5월 32,500만원에 거래되었음. 건물 연식(본건 2019년식, 로얄팰리스5 2023년식) 차이를 고려하면, 본건의 적정 시세는 32,500만원보다 낮을 수 있으나, 인근 시세는 평당 2,105만원 ~ 3,595만원 범위로 형성되어 있음.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 JSON으로 제공되었으며, 실제 전월세 시세 분석을 위해서는 추가적인 조사가 필요함. 다만, 임차인이 대항력과 함께 257,250,000원의 보증금을 가지고 있어, 이는 시세 파악에 중요한 요소임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 메트로하우스라는 건물에 속하며, 2019년 7월 1일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택임.

건물은 총 5층 규모이며, 본건은 5층에 위치함.

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

5.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 "독산3동 주민센터"가 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 중요한 리스크는 채권자 겸 임차인 박정진의 임대차보증금 257,250,000원을 인수해야 한다는 점임. 이 금액은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 하며, 이는 감정가 및 시세 대비 높은 인수 금액일 수 있음.

6.2. 주변 혐오시설 확인

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)에 속함.

가장 큰 특징은 채권자 겸 대항력 있는 임차인 박정진의 보증금 257,250,000원을 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 실질적인 총 매입 금액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨.

주변 시세를 고려할 때, 감정가(261,000,000원)는 합리적인 수준으로 보이나, 인수 보증금 257,250,000원을 고려하면 총 매입가는 518,500,000원 이상이 됨.

최근 거래된 유사 면적 물건(29.87㎡)이 32,500만원에 거래된 점을 감안하면, 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 상한선을 신중하게 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)으로 내부 상태 양호 기대.

* 서울 금천구 내 주거지로서의 기본적인 수요 존재.

* 대항력 있는 임차인이지만, 채권자 본인이므로 명도 부담은 적을 수 있으나 보증금 인수 금액이 매우 중요함.

* 토지 지분(18.05㎡) 및 건물 지분(29.68㎡)이 전체 대지 면적(324.02㎡) 및 총 연면적(647.39㎡) 대비 상대적으로 작음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 현재 감정가(261,000,000원)와 주변 시세, 그리고 물건의 리스크 요인(특히 인수 보증금)을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가가 32,500만원(29.87㎡)이었음을 감안해야 함.

인수 보증금(257,250,000원)이 매우 높아, 이를 제외한 본건의 순수 가치를 높게 평가하기 어려움.

감정가(261,000,000원)는 인수 보증금을 고려하기 전 금액이므로, 입찰 시에는 이보다 훨씬 낮은 금액으로 접근해야 함.

보수적인 관점에서, 주변 유사 물건의 실제 매매가(32,500만원)와 감정가(261,000,000원) 사이에서, 그리고 임차인 보증금(257,250,000원)을 회수할 수 있는 낙찰가율을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 입찰 희망가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됨.

이는 절대적인 금액이 아니며, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 결정해야 함.

총 실질 매입가는 (낙찰가) + (인수 보증금) 이므로, (230,000,000원) + (257,250,000원) = 487,250,000원이 최대 예상 매입가가 될 수 있으며, 이는 감정가(261,000,000원)와 비교 시 매우 높은 금액이므로, 입찰가격을 매우 보수적으로 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.