나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101134 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 비동 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 율현초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 10층 건물 중 제6층 제612호로서, 외벽 : 시멘트몰탈 및 석재 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

오피스텔으로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

"본건 북측으로 중로의 포장도로와 접함. 장도로와 각각 접함."

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) , 도로(2013-12-27)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101134 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 비동 6층 612호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.8118㎡ (약 2.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평) - 전용면적 기준

건물지분: 29.874㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 율현초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형이며, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 중로의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트조 평지붕 10층 건물 중 6층 612호입니다.

외벽은 시멘트몰탈 및 석재 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

위생급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)에 해당합니다.

관련 법규상 도로, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 한OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 10월 24일

확정일자: 2022년 10월 24일

배당신고일자: 2025년 02월 19일

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인으로, 보증금 225,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권(홍정은, 225,000,000원)이 2025년 02월 19일에 등기되어 있으며, '인수'로 기재되어 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

말소기준권리는 갑구 4번 압류(수영세무서장, 2024-09-05)입니다.

본 경매개시결정은 갑구 6번 한국주택금융공사의 강제경매(2026-06-05, 246,977,776원)입니다.

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다. (임차보증금 기준)

3.4. 권리 분석 요약

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인(홍 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 225,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

다른 권리들은 말소기준권리(압류)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 자곡동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

율현초등학교 인근에 위치하여 정주 여건이 양호한 편이며, 지역 내 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근 간선도로변 버스정류장이 있어 외부 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

율현초등학교가 인근에 있어 학군으로 고려될 수 있습니다.

차량으로 강남 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

대중교통 이용 시 간선도로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 홍 의 보증금 225,000,000원 인수 가능성입니다.

경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

본건 건물은 2014년 준공으로 신축 건물은 아니지만, 강남구의 입지를 감안하면 가치 하락폭은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구의 입지 좋은 오피스텔이지만, 2억 2천 5백만원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 큰 물건입니다.

감정가(2억 3천 3백만원) 및 최근 실거래가(유사 면적 2억 2천만원)와 비교 시, 임차 보증금의 인수 부담이 실질적인 매입 가격을 현저히 높일 수 있습니다.

이러한 이유로 신중한 접근이 요구되며, 임차인과의 협상 또는 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

서울 강남구 자곡동이라는 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

율현초등학교 인근으로 주거 편의성이 고려될 수 있습니다.

부동산 강제 경매로 진행되어 일반 매매보다 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (단, 리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(29.874㎡) 오피스텔 매매가가 220,000,000원이며, 본건 감정가는 233,000,000원입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 시장 가치(부동산 자체의 가치)를 기준으로 입찰가를 제시합니다.

하지만, 본 건의 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 (225,000,000원)'이 될 수 있으므로, 실질적인 총 매입 비용이 시장가를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

이 범위 내에서 입찰할 경우, 최종 총 매입 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 225,000,000원을 합산한 금액이 됩니다.

예를 들어, 210,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 210,000,000원 + 225,000,000원 = 435,000,000원이 되어 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

따라서, 본건은 임차인과의 협상이나 명확한 권리 분석이 선행되지 않은 상태에서의 입찰은 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.