나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101138 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-243 팔로스26 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신성학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 403호로서 외벽: 외장타일 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 경사지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101138 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-243, 팔로스26 4층403호

건물 명칭: 팔로스 26

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2019년

감정가: 401,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 30.55㎡ (약 9.25평)

건물 전용 면적: 35.95㎡ (약 11.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신성학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 물건은 2필지가 일단의 세장형 경사지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 중)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026.06.05.)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 감예지 (주택도시보증공사)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.07.22.

* 확정일자: 2022.07.04.

* 배당신고일자: 2024.08.01.

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 박지혜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 해당 임차인에 대한 상세 정보는 미상입니다. (인수 보증금 합계 0원)

3.3. 등기부 요약

* 갑3 (2020.06.11.): 소유권이전(2번신탁등기말소)

* 을3 (2024.08.01.): 주택임차권 (감예지, 320,000,000원) - 말소 예정

* 갑4 (2022.10.20.): 소유권이전 (매매)

* 갑5 (2026.06.05.): 강제경매 (주택도시보증공사, 320,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치합니다. 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 건물명: 제일빌라(92-200), 건축년도: 1991년, 전용면적: 30.92㎡, 1층, 거래가: 1억 8,500만원 (2026.07.06.)

* 건물명: 드림하우스, 건축년도: 2015년, 전용면적: 29.56㎡, 6층, 거래가: 3억 2,000만원 (2026.07.06.)

* 건물명: 어반팰리스(6~7동), 건축년도: 2018년, 전용면적: 45.37㎡, 3층, 거래가: 3억 9,000만원 (2026.07.03.)

4.3. 시세 분석

최근 거래 사례들을 볼 때, 신축년도가 오래된 빌라(1991년)는 1.85억원, 비교적 신축인 빌라(2015년, 2018년)는 2.96~4.54㎡ 면적에서 3.2억원~3.9억원에 거래되었습니다. 본 물건은 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하며, 전용면적 35.95㎡를 고려할 때, 최근 거래된 2015년, 2018년식 빌라 시세를 참고하여 산정하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 내부 마감은 벽지, 내장타일 등이며 샷시 창호를 사용하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 학교: 신성학교 북동측 인근에 위치합니다. (서울맹학교)

* 주거 환경: 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 참고사항

임대 내역은 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

비록 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다고 확약서를 제출하였으나, '선순위 임차권'으로 명시된 점은 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재까지의 분석으로는 인수 부담은 없습니다.)

6.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이 지정은 2026년 12월 31일까지 유효합니다. 이는 향후 매도 시 거래에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 건축물 상태

2019년 준공으로 비교적 신축이나, 실제 건물 상태 및 내부 시설의 노후도, 관리 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2019년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리 관계상 임차인과의 보증금 인수 문제는 해소된 것으로 보이며, 이는 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점은 향후 거래 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 현재 시장가보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2019년 준공으로 신축급 건물이며, 유지보수 비용이 상대적으로 적게 소요될 수 있습니다.

* 해결된 임차권 문제: 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 권리 관계가 명확합니다.

* 주거지 입지: 서울 관악구 신림동에 위치하여 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(35.95㎡)과 건축년도(2019년)를 고려했을 때, 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세를 바탕으로 예상 시세 범위를 3억 5천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 감정가(4억 1백만원)는 이보다 높게 책정되었습니다.

이에 따라, 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원 선으로 제안합니다.

제안 예상 입찰가: 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.