나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52969 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층310호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 ""구정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층건 내 제3층 제310호로서,
(사용승인일 : 2018.06.26.)
외벽 : 돌붙임 등 마감
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 아파트(도시형생활주택)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지[아파트(도시형생활주택)]
로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 10미터와 북측 폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

가등기권자 김일엽으로부터 갑구 13번 가등기(2022.6.29. 등기)는 담보가등기(채권액 0원)이며, 가등기 말소에 대한 동의서(2026.5.26.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52969 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층310호

건물명: 까사90

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.8427㎡ (약 4.79평)

건물면적: 49.89㎡ (약 15.09평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

사용승인일: 2018년 06월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총층수: 10층 (지하 1층, 지상 10층)

본건 위치: 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '구정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다 [cite: inf]

2.2. 교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다 [cite: inf]

구성역 (분당선)과 도보 약 10분 거리에 위치하며, GTX-A 노선 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다

2.3. 인접 도로상태

남측 폭 약 10미터와 북측 폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다 [cite: inf]

3. 건축물 상세 정보

3.1. 건축물 표제부 정보

건물명: CASA90

건축구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (도시형생활주택-아파트)

총 동 수: 1개동

최고 층 수: 10층

사용승인일: 2018년 06월 26일

대지면적: 1,283㎡

건축면적: 757.57㎡

총면적: 5,594.55㎡

용적률: 420.05%

건폐율: 59.05%

주차대수: 905.86㎡ (내부 주차장 면적)

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

인접 도로로는 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다 [cite: inf]

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약 (집합건물 등기부)

- 2020.05.29: 소유권이전(7번) 신탁등기말소 (주식회사노블피아)

- 2022.06.29: 소유권이전담보가등기 (김일엽) - 담보가등기(채권액 0원)이며, 말소 동의서 제출됨 [cite: inf]

- 2023.01.05: 압류 (용인시) - 말소기준권리

- 2023.01.10: 압류 (기흥세무서장) - 말소

- 2023.03.31: 근저당권 (이열, 20,000,000원) - 말소

- 2023.12.20: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

- 2024.05.28: 가압류 (주식회사뉴대명대부, 220,000,000원) - 말소

- 2025.01.20: 강제경매 (이용현, 300,000,000원) - 말소

총 채권액 합계: 240,000,000원

4.2. 임차인 현황

임차인: 이용현

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 28일

확정일자: 2022년 06월 08일

배당신고일자: 2025년 01월 17일

대항력: 있음

4.3. 말소기준권리

2023년 01월 05일자 용인시 압류 (갑14)

4.4. 인수되는 권리 및 금액

인수되는 보증금 합계: 0원 [cite: inf]

- 담보 가등기 (김일엽)는 채권액 0원으로, 말소 동의서가 제출되어 인수될 권리에 해당하지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 언남동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다 [cite: inf]

구성역 역세권에 위치하며, GTX-A 노선 개통 예정으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다

다양한 금융권, 대형마트, 병의원, 학원 등이 도보 거리 내에 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

- 학교: 구정초등학교 인근 위치 [cite: inf]

- 교통: 분당선 구성역 도보 약 10분, GTX-A 노선 예정

- 편의시설: 다양한 금융권, 대형마트, 병의원, 학원 등 도보 이용 가능

6.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력있는 임차인

임차인 이용현은 대항력(2022.06.28 전입)을 갖추고 있으며, 보증금 300,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인이 배당신고를 하였으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

다만, 강제경매 신청인이 임차인 본인이므로, 경매 절차 진행 과정 및 결과에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 선순위 담보 가등기

가등기권자 김일엽으로부터 설정된 담보 가등기(2022.06.29 등기)는 채권액 0원이며, 가등기 말소에 대한 동의서가 제출되어 말소될 예정이므로 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다 [cite: inf]

7.3. 공동담보

본 물건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 2018년 준공된 신축급 건물입니다. 구성역 역세권에 위치하며 GTX-A 노선 개통 호재와 함께 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

대항력있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있고 임차인이 직접 강제경매를 신청한 점, 그리고 담보 가등기의 말소 동의서 제출 등 권리상 복잡한 부분이 정리되는 추세입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 및 개발 호재

분당선 구성역 도보 약 10분 거리이며, GTX-A 노선 개통 시 서울 강남권 접근성이 크게 향상되어 미래 가치가 높습니다

9.2. 우수한 생활 인프라

주변에 대형마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다

9.3. 신축급 소형 아파트

2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 소형 평형(49.89㎡)으로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다

9.4. 정리되는 권리관계

대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 담보 가등기 말소 동의서 제출로 권리관계가 비교적 명확해지고 있습니다.

10. 예상 입찰가

현재 감정가는 292,000,000원입니다.

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다.

다만, 임차인이 직접 경매를 신청했으며 채권액이 300,000,000원인 점을 고려할 때, 채권 회수를 위한 경매이므로 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰되기는 어려울 수 있습니다.

주변 유사 면적의 다세대/도시형생활주택 시세가 약 230,000,000원에서 250,000,000원 선에서 거래되는 점을 감안하고, 본 건물의 신축 연식(2018년) 및 입지 조건(역세권, 개발 호재)을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.