나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15355 [1] 인천광역시 연수구 연수동 593 연수푸르지오2단지 7층202동-703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수역(수인분당선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(연수역-수인분당선)이 소재
하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 39층 건물 내 7층 202동-703호로서,
(사용승인일: 2011.06.02)

외벽: 돌붙임, 알루미늄복합판넬 및 강화유리 등 마감,
창호: 시스템창호임.

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 "아파트, 업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남서측
으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자도로 및 광장을 이
용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

- 연수동 593, 593-1
공히 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

- 연수동 593-13
중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경15355 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 593 연수푸르지오2단지 7층202동-703호

* 용도: 오피스텔

* 건물 사용승인일: 2011년 6월 2일

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

* 토지지분: 13.40㎡ (약 4.05평)

* 건물면적: 87.86㎡ (약 26.58평)

* 건물지분: 87.86㎡ (약 26.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 제공된 정보 없음

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, 수인분당선 연수역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 업무시설, 근린시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 연수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 인접 도로의 폭은 북동측 약 20m, 북서측 약 15m, 남서측 약 15m, 남동측 약 8m로 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2014년 8월 11일 접수된 신한은행의 근저당권(채권금액 156,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본상 주요 말소 예정 권리들은 다음과 같습니다.

* 신한은행 근저당 (2014-08-11)

* 정 주택임차권 (2014-08-11, 150,000,000원) - 대항력 없음

* 신한은행 임의경매 (2024-11-20)

* 연수구 압류 (2025-11-11)

* 등기부채권 총액은 306,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (성만 표시)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 12일

* 확정일자: 2019년 10월 29일

* 배당신고일자: 2024년 1월 24일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 연수역을 중심으로 형성된 중심상업지역에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 아파트 단지, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 연수역(수인분당선) 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 상업시설로서의 가치를 높입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 연수역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 연수역 상업지구와 근린생활시설이 발달하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 및 업무시설이 인접해 있어 쾌적하고 안정적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 상품으로 경매에 나왔으므로, 일반 경매 물건보다 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 법적으로 인수 부담은 없습니다.)

* 건물 복합 용도: 건축물대장상 '공동주택'으로 분류될 수 있으나, 실제 이용 현황 및 건축물 정보상 오피스텔 및 업무시설로 활용되고 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

* 본건은 인천 연수역 초역세권 중심상업지역에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이며, 인수해야 할 부담이 없어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

* 건물 자체는 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 유동화 물건이라는 점과 대항력 없는 임차인이 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항이나, 법적 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 연수역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 상업지역: 중심상업지역 내 위치하여 상업 시설 및 오피스텔로서의 가치 증대.

* 권리 분석상 안전: 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음.

* 인프라: 주변 편의시설 및 교통망 우수.

1.8. 예상입찰가

* 최근 매매 시세 분석 결과, 유사 면적(약 47~49㎡)의 거래가는 1억 3천만 원 ~ 1억 4천 9백만 원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(87.86㎡, 약 26.58평)으로 환산 시, 1㎡당 약 26만 원 ~ 31만 원의 시세를 적용할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 산출한 적정 시세 범위는 약 2억 3천만 원 ~ 2억 7천 6백만 원으로 추정됩니다.

* 감정가는 2억 2천 6백만 원으로, 현재 시세의 하단과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

* 이에 따라, 경매 물건의 특성과 경쟁률을 고려하여 2억 3천만 원 ~ 2억 4천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (감정가 대비 100~108% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.