나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [4] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 창고 등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

1.1. 1. 사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (4)

1.1. 2. 소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 203호 (도로명 주소: 인천광역시 중구 월미로226번길 10)

1.1. 3. 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

1.1. 4. 감정가: 482,000,000원

1.1. 5. 토지 면적: 16.99㎡ (약 5.14평) / 토지 지분: 16.99㎡ (약 5.14평)

1.1. 6. 건물 면적: 62.32㎡ (약 18.85평) / 건물 지분: 62.32㎡ (약 18.85평)

1.1. 7. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 9. 채권자: 디OOOOOOOOOOO

1.1. 10. 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 2층 203호

1.1. 11. 건물 정보: 사용승인일자 2023년 05월 10일

1.1. 12. 감정평가 요약: 본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

1.1. 13. 보고서 작성일: 2026년 05월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이한 편이며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 편의시설

건물 내에는 승강기 설비가 구비되어 있으며, 위생설비 및 급배수시설 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 장방형 토지로서 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건은 남측 및 동측의 도로를 이용하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 규제

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 소로1류, 소로2류 접합 지역에 해당하며, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리 분석

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)이며, 해당 권리 외에 본건에 설정된 모든 강제경매, 가압류, 압류 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액은 약 4,985,000,000원입니다.

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 주식회사아트상상플랫폼, 심

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 07월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 배당 순위 및 권리 행사 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 월미도 관광지 인근 지역은 관광객 및 유동인구가 일정 수준 확보되는 지역으로 판단됩니다.

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 제1종, 제2종 근린생활시설이며, 감정평가서 상 본건(203호)은 창고 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인천광역시 중구 북성동1가 일대는 월미도 테마파크, 해양 관련 시설 등 주요 관광 명소와 인접해 있으며, 이와 관련된 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 사건은 중복으로 병합된 사건입니다. 이는 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있음을 의미하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 사건입니다. 공동담보로 묶인 다른 물건들의 진행 상황이나 결과가 본 건의 매각 여부, 가격, 또는 조건 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 임차인의 대항력 유무와 관련된 법리적 해석 및 절차에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 특히, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 임차인의 권리 주장 범위와 배당받을 수 있는 금액에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이에 따른 명도 저항 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

6.4. 용도 불일치 가능성

감정평가서상 본 건(203호)의 이용 상태가 '창고 등'으로 기재되어 있어, 공부상의 용도인 근린상가와 실제 이용 현황 간에 차이가 존재할 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태 및 불법 건축물 여부 등을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 공부와의 일치 여부

제공된 정보에 따르면, 현재 건물 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7.2. 종합 평가

본 물건은 2023년 5월 사용승인된 신축 건물(오션테라스)로서, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 또한, 월미도 인근이라는 관광 및 상업 지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 중복병합, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 용도 불일치 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 5월에 사용승인을 받은 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.2. 입지

인천 월미도 관광지 인근 상업 지역에 위치하여, 향후 관광 활성화 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 482,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 잠재적 리스크 요인(명도, 공실 등), 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 상기 기재된 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요하며, 반드시 전문가와 상담 후 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.