나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [8] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (8)

* 소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428, 오션테라스 3층 304호 (도로명주소: 인천광역시 중구 월미로226번길 10)

* 건물명: 오션테라스

* 용도: 근린상가

* 감정가: 803,000,000원

* 토지면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

* 토지지분: 39.48㎡ (약 11.94평)

* 건물면적: 144.77㎡ (약 43.79평)

* 건물지분: 144.77㎡ (약 43.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 디OOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일자: 2023년 5월 10일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물

* 본건 호수: 3층 304호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안), 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 신탁등기 말소 (갑3, 갑5)

* 국민건강보험공단의 압류 (갑6)

* 디에스투자증권의 강제경매개시결정 (갑7, 사건번호 2024타경582404)

* 서울보증보험의 가압류 (갑8)

* 인천세무서장의 압류 (갑9)

* 인천관광공사의 강제경매개시결정 (갑10, 사건번호 2025타경512552)

* 등기부채권 총액: 4,985,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 물건명세서 참고사항: 감정평가서 상 공실입니다.

* 주의사항: 본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡하므로 상세한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 월미도 관광지 인근 상업지역에 위치하여 관광객 유동인구가 풍부하며, 주변으로 상업용 부동산 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 주요 시설: 월미도 테마파크, 월미도 선착장, 각종 식음료 매장, 카페 등이 인근에 다수 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 월미도 관광지 내외에 다양한 식당, 카페, 상점 등이 있어 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 해안가를 따라 조성된 관광 단지로서 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 반경에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (Search results did not indicate specific disagreeable facilities near the property)

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정평가액을 크게 초과하여 경매 낙찰 후에도 채무 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 감정평가서 상 본건을 포함한 다수의 호실이 공실 상태로, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구, 중점경관관리구역, 특별관리해역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건, 공동담보 등 다수의 권리가 복합적으로 얽혀 있어 철저한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 중구 북성동1가, 월미도 관광지 인근에 위치한 신축(2023년 사용승인) 근린상가 오션테라스 3층 304호입니다.

* 관광 상권의 입지적 장점과 비교적 최신 건물이란 점은 긍정적이나, 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 다수의 권리 설정으로 인해 권리 분석에 각별한 주의가 필요합니다.

* 현재 다수 호실이 공실이며, 본건 호실 또한 공실 상태로 추정되어 신규 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지 상당한 시일이 소요될 가능성이 있습니다.

* 지역 지구단위계획 입안, 고도지구 등 토지 이용 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 5월 사용승인된 건물로, 설비 노후화가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 관광지 인접: 월미도 관광지 내 위치하여 잠재적인 수요층이 확보된 지역입니다.

* 경매 특성: 잠재적 시세 대비 저가 매수 기회 (다만, 권리관계 및 낙찰가율 등 신중한 검토 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 수익률 분석이 어려워 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건의 임대 사례, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 전문가의 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.