나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [7] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (7)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 3층 303호

신 주소: 인천광역시 중구 월미로226번길 10 (북성동1가)

용도: 근린상가

건물명: 오션테라스

해당 층수: 3층

해당 호수: 303호

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 16.32㎡ (약 4.93평)

토지 지분: 16.32㎡ (약 4.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 326,000,000원

1.4. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 (지하 2층, 지상 8층)

사용승인일자: 2023년 5월 10일

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가에 소재하며, "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 월미도의 주요 관광 명소인 월미테마파크, 월미문화의 거리, 한국이민사박물관 등이 인근에 소재하여 관광객의 방문이 잦은 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경인전철(수인선) 종착역인 인천역에서 시내버스를 이용하거나, 자가용 이용 시 경인고속도로 또는 제2경인고속도로 인천 종점에서 월미도 이정표를 따라 이동하면 약 15분 정도 소요됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 해양환경관리법에 따른 특별관리해역(시화호-인천연안), 개항역사·문화 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 중복 병합 사건이며, 다수의 채권 및 권리가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2023-09-22 접수)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2023-09-22)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 디에스투자증권 강제경매개시결정 (갑6)

* 서울보증보험 가압류 (갑7)

* 인천세무서장 압류 (갑8)

* 인천관광공사 강제경매개시결정 (갑9)

* 국민건강보험공단 압류 (갑10)

* 주식회사월미하이랜드 신탁등기말소 (갑3, 갑5) - 이는 말소 대상 권리로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용이나 존재 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 등기부등본 및 현황 조사 시 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 월미도는 대표적인 관광지로서, 연중 관광객의 방문이 활발한 지역입니다. 주변에는 월미테마파크, 문화의 거리, 각종 식당, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 상업시설이 밀집해 있습니다. 다만, 지역 상권의 특성상 계절 및 관광객 유입에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

4.2. 건물 내 업종 및 공실 현황

감정평가서상 기호(1) 소매점, 기호(3), (5), (6), (7), (10) 의원 용도가 공실 상태로 기재되어 있습니다. 일부 호실은 의원 용도로 사무실 또는 창고 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 303호 역시 감정평가서 상 공실 상태로 명시되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

월미도 관광단지 내에 위치하여 다양한 식당, 카페, 놀이시설(월미테마파크, 마이랜드 등), 문화시설(한국이민사박물관, 월미공원 전망대) 등 편의시설 및 관광시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 관광 및 상업 시설로 이루어져 있으며, 검색 결과 상 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 월미도 테마파크 및 유흥 시설 등이 있어 소음 발생 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

다수의 채권, 가압류, 압류, 경매 신청이 중복으로 진행되고 있어 권리 관계가 복잡합니다. 매수인은 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되나, '지상권'과 같이 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 및 임대 관련 불확실성

감정평가서상 다수 호실 및 본건 303호가 공실 상태로 기재되어 있으며, 임대 관계 또한 미상입니다. 향후 임차인 확보 및 공실 해소까지 공백 기간 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역적 특성 및 규제

일반상업지역 외에 고도지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특징

본건은 인천 중구 북성동1가, 월미도에 위치한 오션테라스 건물 내 3층 303호 근린상가입니다. 2023년 5월 사용승인된 신축 건물로, 면적은 건물 전용 약 18.11평입니다. 감정가는 3억 2천 6백만원이며, 현재 공실 상태입니다.

7.2. 예상되는 문제점 및 장점

장점으로는 비교적 신축 건물이며, 월미도라는 관광지에 위치하여 잠재적인 유동인구가 많다는 점입니다. 단점으로는 다수의 권리 관계, 현재 공실 상태, 임대 관계 미상, 그리고 지역적 개발 제한 사항 등이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재 가치

월미도는 지속적으로 관광객이 찾는 명소이며, 주변으로 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 향후 관광 활성화 또는 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

8.2. 가격 메리트 분석

감정가 3억 2천 6백만원 대비, 현재 시장 상황 및 물건의 공실 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (예상 입찰가 산정 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 별도 금액은 없습니다. 입찰가 산정 시에는 감정가 3억 2천 6백만원을 기준으로 하되, 건물의 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 명도 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 다수의 채권이 존재하나 말소기준 권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 미확인된 권리나 인수되는 지상권 등의 존재 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 제안 입찰가

본 건은 감정가 3억 2천 6백만원을 기준으로, 현재 공실 상태와 임차인 미확인 사항 등을 고려할 때, 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.