나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [9] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 4층 403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 창고 등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (9)

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 4층 403호

용도: 근린상가

감정가: 303,000,000원

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

건물면적: 59.28㎡ (약 17.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 감정평가서 상 창고 등으로 이용 중임.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도 선착장" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 월미도 관광단지와 인접하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

월미도는 현재 섬과 육지 사이가 메워져 육지와 연결되어 있으며, 차이나타운, 동화마을 등 주요 관광지와 연계하여 방문하기 좋은 입지입니다.

인천항 및 연안부두가 인접해 있으며, 월미공원, 월미테마파크 등 관광 및 휴식 시설 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2023-09-22)

이하 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사상상아트, 이덕성

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-04

* 대항력: 있음

인수되는 보증금: 0원 (매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 정산될 예정입니다.)

총 등기부채권액: 4,985,000,000원

4. 상권분석

본건은 인천의 대표적인 관광지인 월미도 인근에 위치한 근린상가입니다.

주변에 상업용 부동산, 오피스텔, 식당, 카페 등이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

월미도 관광단지 내에 위치하여 주말 및 공휴일에는 많은 관광객의 방문이 예상됩니다.

주요 시설로는 월미테마파크, 월미공원, 해안 산책로 등이 있으며, 이는 상가 이용객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 감정평가서상 일부 호실이 창고 등으로 이용 중이며, 일부 공실 상태인 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인천역 및 차이나타운, 송월동 동화마을 등 도심의 주요 편의시설 및 관광지를 쉽게 이용할 수 있습니다.

월미도 내 다양한 먹거리(해산물, 떡볶이, 냉면 등)와 즐길거리(놀이공원, 레일바이크 등)를 쉽게 접할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 '주식회사상상아트, 이덕성'은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 보증금이 소멸되고 배당으로만 변제받을 수 있음을 의미합니다. 그러나 배당이 부족할 경우 임차인이 명도를 거부하거나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 정보: 보증금 5,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입일자 2023-08-04, 대항력 있음.

* 주의사항: 보증금 인수 없음.

중복병합사건 및 공동담보: 사건의 복잡성으로 인해 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 소로1류, 소로2류, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 도시관리계획 입안 중인 지역은 추후 변경 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

건물 이용 상태: 감정평가서 상 일부 호실이 창고 등으로 이용 중이거나 공실 상태인 점은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 월미도라는 뛰어난 관광지 입지에 자리한 근린상가 건물입니다. 비교적 신축 건물(사용승인일자: 2023-05-10)이라는 점과 주변 상업 시설 및 관광객 수요를 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리관계, 토지이용계획상의 제약 등 잠재적 리스크 요인을 철저히 분석하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 월미도 관광단지 인접: 풍부한 관광객 수요를 기반으로 한 상업 시설로서 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2023년 5월에 사용 승인된 비교적 최신 건물로 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 다양한 관광 인프라: 주변의 공원, 테마파크, 해안 산책로 등은 상권 활성화에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 303,000,000원입니다.

주변 시세, 낙찰가율, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인과 복잡한 권리관계, 토지이용계획상의 제약을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

종합적인 고려 끝에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 275,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.