나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [5] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (5)

* 소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 746,000,000원

* 토지 면적: 36.71㎡ (약 11.11평)

* 건물 면적: 134.64㎡ (약 40.72평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 디OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 감정평가서 상 공실임.

* 사용승인일자: 2023년 05월 10일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측 및 동측으로 도로가 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 소로1류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 권리 순위: 본건의 말소기준권리는 2023년 09월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(강제경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 채권자: 디에스투자증권(강제경매), 서울보증보험(가압류), 인천세무서장(압류), 인천관광공사(강제경매), 국민건강보험공단(압류) 등이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 약 4,985,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 향후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 월미도 관광 지역의 특성상 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다. 인근에 상업용 부동산 및 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 본건 용도: 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 이용 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의 시설: 월미도 지역의 관광 및 위락 시설, 식당가 등과 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 해안가에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건을 포함한 다수의 호실이 현재 공실 상태로 파악되어, 초기 공실 해소 및 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 복합 권리 관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석에 있어 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 개발 관련 제한: 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 중구 월미도 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 관광지 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2023년 사용승인)이나, 현재 다수의 호실이 공실 상태인 점은 큰 부담 요인입니다. 또한, 중복병합 및 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 향후 공실 해소 전략과 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 월미도 관광 상권 내 입지

* 2023년 신축 건물

* 공실 해소 시 수익 창출 기대

* 토지/건물 일괄 매각

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정가 746,000,000원, 총 채권액 약 4,985,000,000원, 그리고 다수의 공실 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 공실 해소 가능성, 향후 임대 시장 동향, 주변 유사 물건 시세 등을 면밀히 분석한 후, 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 발생하지 않는다는 전제 하에 결정되어야 합니다. 따라서, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.