나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [10] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 4층 404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 4층 404호

건물명: 오션테라스

용도: 근린상가 (제1종, 제2종 근린생활시설)

사용승인일자: 2023년 05월 10일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

건물면적: 147.43㎡ (약 44.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 768,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2023년 09월 22일, 4,560,000,000원)

현재 강제경매 신청 채권자: 디에스투자증권 (2024년 12월 24일, 223,570,522원)

기타 권리로는 소유권이전 신탁등기 말소 2건, 압류 3건 (중구, 인천세무서장, 국민건강보험공단), 가압류 1건 (서울보증보험)이 있습니다.

등기부채권 총액은 4,985,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 주변에 다양한 상업용 부동산 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 소로1류, 소로2류에 해당합니다.

또한, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 위생설비, 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 이용 상태

감정평가서 상 본건 건물 내 다수 호실이 공실 상태로 확인됩니다.

일부 호실은 사무실, 창고 등으로 이용 중이나, 소매점 용도의 호실은 공실입니다.

구체적인 공실 호실 정보는 다음과 같습니다.

* 기호(1): 소매점 용도, 공실

* 기호(3): 의원 용도, 공실

* 기호(5): 의원 용도, 공실

* 기호(6): 의원 용도, 공실

* 기호(7): 의원 용도, 공실

* 기호(8): 의원 용도, 공실

* 기호(10): 의원 용도, 공실

6.2. 복잡한 권리 관계

본건은 중복 병합 사건이며 공동 담보 물건으로, 다수의 권리가 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

고도지구, 지구단위계획구역(입안 중), 특별관리해역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 관리계획상 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인을 받은 신축 건물로, 인천의 주요 관광지인 월미도 인근에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 상업지역에 속하며 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 현재 감정평가서상 다수의 공실이 확인되며, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어 유의해야 합니다. 또한, 고도지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다. 신축 건물이라는 점과 향후 공실 해소 가능성 및 개발 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인천의 관광 명소인 월미도 인근에 위치하여 잠재적 방문객 및 상주 인구 기반의 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 현재 다수 공실 상태이나, 임대차 계약 성사 시 임대수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 768,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 권리가 없고 채권 총액이 매우 높아 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용, 그리고 공실 해소를 위한 기간 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가가 시세 대비 적정한지, 향후 공실 해소 가능성 및 예상 임대수익을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.