나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [3] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (3)

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 482,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

토지지분: 16.99㎡ (약 5.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.32㎡ (약 18.85평)

건물지분: 62.32㎡ (약 18.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (집합건물 표제부 정보 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 2층 202호

사용승인일자: 2023년 05월 10일

1.4. 주요사항

채권자: 디OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 감정평가서상 공실 (단, 일부 호실은 이용 중인 것으로 표기됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 장방형의 토지로서 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측 및 동측의 도로를 이용하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역), 소로1류, 소로2류 접합 지역이며, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리관계

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2023-09-22 접수, 금4,560,000,000원)

본건은 인천지방법원 2024타경582404 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

등기부 채권 총액은 약 4,985,000,000원입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 디에스투자증권의 강제경매(2024-12-24 접수), 서울보증보험의 가압류(2025-01-10 접수), 인천세무서장의 압류(2025-08-27 접수), 인천관광공사의 강제경매(2025-09-23 접수), 국민건강보험공단의 압류(2025-12-11 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 명확한 기재는 없으나, "지상권개요:"라는 문구가 있습니다. 다만, 이에 대한 상세 내용은 파악되지 않으며, "감정평가서상 공실임"이라는 비고와 함께 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사아트상상플랫폼, 심정애

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 07월 11일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유 사실로 미루어 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 월미도 지역은 인천을 대표하는 관광지로, 다양한 놀이시설, 먹거리, 해변 등이 있어 방문객이 많은 지역입니다. 월미관광특구로 지정되어 있으며, 해양 관련 시설과 더불어 문화 및 휴식 공간이 조성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건물 주변에는 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 판매점 등이 주를 이룹니다.

4.3. 잠재적 수요

월미도 관광객을 주요 수요층으로 하며, 지역 주민 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다. 신규 건축물인 "오션테라스"의 특성상 현대적인 시설을 바탕으로 신규 업종 유치가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 위생 설비, 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주거 및 생활 편의

인천항 및 월미도 관광지 인근에 위치하여 관광객을 위한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 보증금 10,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 초기 투자 비용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

감정평가서 상 공실로 기재된 호실이 다수 존재합니다. 이는 향후 임차인 확보에 어려움이 따르거나 공실로 인한 수익 감소 가능성을 내포합니다.

6.3. 복합적인 권리관계

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있어 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

6.4. 지역 개발 및 규제

지구단위계획구역으로 도시관리계획 입안 중인 지역이며, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 관광지 특성

월미도 관광지의 특성상 경기 변동이나 관광객 감소 시 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 과거 관광지 내 놀이기구 관련 안전사고 발생 이력이 있어 운영상의 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 5월 사용승인)로 쾌적한 환경을 제공하며, 월미도라는 관광지에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 다수의 공실, 복합적인 권리 관계, 그리고 지역 개발 계획 등 고려해야 할 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 투자자는 이러한 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

8.2. 관광지 입지

인천의 대표적인 관광지인 월미도에 위치하여 관광객 유동인구 및 관련 업종에 대한 잠재력을 가집니다.

8.3. 상업 지역

일반상업지역에 해당하여 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다.

8.4. 향후 개발 가능성

지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 482,000,000원으로 책정되었습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 감정가 대비 현재 월미도 상권의 침체 및 공실 리스크를 감안할 때, 투자자는 보증금 인수액과 예상되는 공실 기간 및 임차 확보 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가와 임차인 인수 보증금(10,000,000원)을 고려하고, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 통상적으로 신중한 접근 시 감정가의 70~80% 수준에서 고려될 수 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.