나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [6] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (6)

소재지: 인천광역시 중구 월미로226번길 10 (북성동1가) 오션테라스 3층 302호

건물명: 오션테라스

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물면적: 64.77㎡ (약 19.60평)

토지지분: 17.66㎡

건물지분: 64.77㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 353,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 3층

사용승인일자: 2023년 5월 10일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 디OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 상업용 부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있으며, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원의 2024타경582404 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 채권 총액은 4,985,000,000원입니다. 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이며, 이외 다수의 근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 세부 내용은 파악되지 않아 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 감정평가서상 해당 물건은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

본건은 인천의 대표적인 관광지인 월미도 인근에 위치하여 유동인구가 많은 지역입니다. 주변에는 상업시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 특히 월미도 선착장 및 문화의 거리와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다. 대규모 관광 개발 계획(월미도 개발특구)이 제시된 바 있어 향후 상권 변화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 월미도 테마파크, 월미바다열차, 월미문화의거리 등 다양한 관광 및 위락 시설이 밀집해 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성도 양호합니다. 인근 공공시설로는 월미공원 등이 있습니다. 주변의 쇼핑, 문화, 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 감정평가서 상 공실로 명시되어 있어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

* 미상 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 지구단위계획구역(입안 중): 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발 방향에 따라 건축이나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 다수 권리관계: 중복병합, 공동담보 등 복잡한 권리 관계 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 관광지인 월미도에 위치하여 접근성과 관광객 유치 가능성이 높은 상가 물건입니다. 건물은 비교적 신축(2023년 사용승인)이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 위험 요소에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 월미도 선착장 및 테마파크 등 관광 명소와 인접하여 집객 효과가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 미인수 권리: 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 용도 다양성: 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 업종 유치가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 353,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 수익성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하고, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 유리하게 작용시킬 수 있습니다. 구체적인 입찰가 산정은 본건의 현장 답사, 주변 시세 조사, 임대수익률 분석 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.