나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582404 [1] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미도선착장" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-05-10)

이용상태

1) 기호(1): 소매점 용도로, 공실상태임.
2) 기호(2): 의원 용도로, 사무실로 이용중임.
3) 기호(3): 의원 용도로, 공실상태임.
4) 기호(4): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
5) 기호(5): 의원 용도로, 공실상태임.
6) 기호(6): 의원 용도로, 공실상태임.
7) 기호(7): 의원 용도로, 공실상태임.
8) 기호(8): 의원 용도로, 공실상태임.
9) 기호(9): 의원 용도로, 창고 등으로 이용중임.
10) 기호(10):의원 용도로, 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공고 제2024-2373호)), 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-29)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582404 (1)

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 1층 101호 (신주소: 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 북성동1가)

용도: 근린상가 (본건은 소매점 용도)

감정가: 1,118,000,000원

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

토지지분: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 69.46㎡ (약 21.01평)

건물지분: 69.46㎡ (약 21.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디에스투자증권 (강제경매 채권자)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 감정평가서상 본건(101호)은 공실임.

1.1. 입지조건

인천광역시 중구 북성동1가에 위치하며, "월미도선착장" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

본건 주변으로는 상업용 부동산, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 2023년 5월 10일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며, 본건은 1층 101호입니다.

건축물대장상 본건의 주 용도는 제2종근린생활시설이나, 개별 호실은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 이용 가능한 것으로 보입니다.

본건은 일반상업지역에 속하며, 고도지구, 지구단위계획구역, 소로1류 및 소로2류에 접해 있습니다.

또한 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 해양환경관리법상 특별관리해역, 개항역사·문화 중점경관관리구역에 포함됩니다.

인근에 관광지인 월미도와 차이나타운, 개항장 문화지구 등이 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 별도의 혐오시설이나 부정적 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 중복병합, 공동담보 물건으로 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 경매 진행으로 대부분 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 압류(중구, 국민건강보험공단, 인천세무서장), 강제경매(디에스투자증권, 인천관광공사), 가압류(서울보증보험) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

1.2. 1. 권리관계 요약

* 집합건물 등기부 요약 상, 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 4,985,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 주식회사아이씨오, 이환익 (주식회사아이 , 이 )

- 보증금: 1,000,000원

- 차임: 1,800,000원

- 전입/사업일자: 2024년 8월 29일

- 대항력: 없음

- 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 100만원은 배당받을 수 있습니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 인천의 대표적인 관광 및 상업 지구인 월미도 인근에 속해 있습니다.

최근 신축된 오션테라스 건물에 위치하고 있어 시설 노후도가 낮으며, 주변에 다양한 상업 시설 및 숙박 시설 등이 발달해 있습니다.

관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식음료, 서비스업 등 다양한 업종의 잠재 고객이 존재합니다.

건물 자체에 여러 호실이 있으며, 본건(101호) 외에도 의원, 사무실, 창고 등으로 이용 중인 호실이 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

건물 사용 승인일이 2023년으로 비교적 최근이므로, 현대적인 상업 시설로서의 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 버스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 관광지 인근으로 관련 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 관광/문화: 월미도, 차이나타운, 개항장 문화지구 등 주요 관광지와 인접하여 문화 및 여가 활동 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 감정평가서 및 물건명세서상 본건(101호)은 공실 상태입니다. 상권 활성화 정도 및 임대 수요에 따라 공실 장기화 가능성이 있습니다.

* 공실률: 전체 건물 중 일부 호실이 공실인 것으로 파악되어, 건물 전체의 공실률이 높을 경우 관리 및 운영에 부담이 될 수 있습니다.

* 업종 제한: 본건은 근린상가로 분류되며, 1층 소매점 용도로 감정평가되었으나, 건축물 용도상 제1, 2종 근린생활시설 등으로 활용 가능합니다. 다만, 주변 상권 및 건물 전체의 업종 구성에 따라 특정 업종의 성공 가능성이 달라질 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복병합, 공동담보 물건으로 과거 복잡한 채무 관계가 있었던 것으로 보입니다. 매각으로 모든 권리는 소멸되나, 이러한 배경이 매물에 미칠 수 있는 간접적 영향에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 관광지인 월미도 인근에 위치한 신축 상가 건물(2023년 사용승인)의 1층 호실입니다.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

최근 건물이 완공되어 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 관광객 및 유동인구를 대상으로 한 영업에 유리한 입지를 가집니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 건물 내 일부 호실도 공실 또는 다른 용도로 이용 중이어서 임대 수익 확보를 위한 전략적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 임대 수요가 뒷받침된다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 축 상가: 2023년 완공된 신축 건물로 시설 경쟁력이 뛰어납니다.

* 우수한 입지: 월미도 관광지 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 활용 가능성: 건축물대장상 복합 용도(제1, 2종 근린생활시설)로 등록되어 있어, 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,118,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

본건은 공실 상태이므로, 향후 예상 임대 수익 및 공실 해소 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

임대 가능성을 높이기 위한 적극적인 마케팅 전략 수립과 함께, 적정 수준의 투자 수익률을 확보할 수 있는 가격대를 설정하는 것이 중요합니다.

예를 들어, 감정가의 90%~100% 수준에서 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.