나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585243 [1] 인천광역시 계양구 장기동 131-10 계양벽산블루밍 101동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 “인천계양초등학교” 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중,
제6층 제603호로서,
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방, 위생, 소화, 승강기, 주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서, 계양벽산블루밍아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 접하며 도로상태는 보통인 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육
제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>,장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-
6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육
지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경585243 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 131-10 계양벽산블루밍 101동 6층603호

용도: 아파트

토지면적: 56.41㎡ (약 17.06평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 378,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 “인천계양초등학교” 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

본건은 대체로 사다리형 토지로서, 계양벽산블루밍 아파트단지 건부지로 이용 중입니다.

단지 외곽 공도와 접하며 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2009-12-18, 주)에이치케이종합개발

* 소유권이전: 2011-04-06, 양명주 (매매)

* 주택임차권: 2024-03-06, 임나현 (보증금 240,000,000원, 말소: 인수)

* 압류: 2020-07-02, 구로세무서장 (말소)

* 강제경매: 2024-03-06, 임나현 (채권액 256,648,767원, 말소)

* 등기부채권 총액: 240,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 임*

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-16

확정일자: 2020-04-16

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 있음

비고: 선순위임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(임*)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 경매 절차에서 가장 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.883㎡)의 아파트가 2025년 12월 18일 및 29일에 각각 30,000만 원(3억 원)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

현재 시세는 약 300,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 본건의 감정가(378,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 6층 603호

* 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등

* 창호: 하이새시 창호

* 이용상태: 아파트

* 설비내역: 난방, 위생, 소화, 승강기, 주차시설 등

5.2. 주변 편의 및 생활시설

* 교육시설: 인천계양초등학교 인근 위치

* 교통: 시내버스 정류장 인접

* 편의시설: (주변 지도 검색 결과) 대규모 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거지로서의 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 권리 및 명도

* 인수 권리: 임차인 임*의 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실투자금 증가 요인이 됩니다.

* 명도: 임차인이 대항력을 가지고 있어 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 관련 법규: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 감정가 대비 낮은 시장 시세: 감정가가 3억 7천8백만 원이나, 실거래가는 3억 원 수준으로 형성되어 있어 시세 반영 여부에 대한 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수도 있지만, 총 실투자금 증가와 명도 부담을 수반하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시 계양구 내 아파트

* 실거래가 기준, 감정가 대비 저평가 가능성 (인수 보증금 고려 시)

* 주변 교통 및 교육 환경 양호

9. 예상 입찰가

본건의 현재 시세는 약 300,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 매수인이 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수해야 하므로, 총 실투자금(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 수준을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 고려할 때, 총 실투자금이 시세인 300,000,000원을 초과하지 않도록 한다면, 예상 입찰가는 약 60,000,000원(6천만 원) 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 매우 공격적인 입찰가이며, 낙찰 가능성은 낮을 수 있습니다. 인수 보증금 240,000,000원을 제외한 입찰가이므로, 실제 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 입찰가는 본건의 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.