나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50755 [1] 전라남도 순천시 풍덕동 1270-7 2층 203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 "풍덕동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 단독주택,근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 지상5층 중 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2016.09.09) 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 알류미늄새시창 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50755 (1)

소재지: 전라남도 순천시 풍덕동 1270-7 2층 203호

용도: 연립주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 67.98㎡ (약 20.56평)

건물면적: 86.92㎡ (약 26.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOO

2.2. 건축물 정보

사용승인일: 2016년 09월 09일

구조: 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 지상 5층 중 제2층 제203호

외벽: 몰탈위 페인팅

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 알류미늄새시창 마감

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 "풍덕동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 용이하며, 인근에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

3.3. 주변 시설

* 행정복지센터, 근린생활시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 별도의 혐오시설이나 이에 준하는 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 24일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권 변동 내역: 장미자(보존) -> 전찬석(이전) -> 오광복(이전, 매매) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

* 권리사항:

* 근저당권 (을5): 순천광양축산업협동조합 (130,200,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑6): 국민건강보험공단 (말소)

* 압류 (갑7): 순천세무서장 (말소)

* 가압류 (갑8): 신한카드 (13,053,465원, 말소)

* 가압류 (갑9): 순천광양축산업협동조합 (22,937,309원, 말소)

* 가압류 (갑10): 전남신용보증재단 (9,888,690원, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑11): 순천광양축산업협동조합 (102,046,371원, 말소)

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 위 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다. (만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.)

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 보입니다.

4.5. 채무 총액

등기부채권 총액: 176,079,464원

5. 상권 분석

본건이 위치한 풍덕동 일대는 주거지역으로서, 다가구 및 단독주택과 함께 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근 주민을 대상으로 하는 소매점, 학원, 병원 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 생활 밀착형 상권으로 분석됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설

행정복지센터, 병원, 약국, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

인근에 학교의 정확한 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 주거 지역 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하므로 교육 환경 역시 무난할 것으로 예상됩니다.

6.3. 도로망

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 있어 차량 접근이 편리하며, 해당 도로를 통해 시내 주요 도로망으로의 연결이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미확인 지상권

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 기재되어 있으나 구체적인 내용이 누락되어 있습니다. 만약 실제로 지상권이 존재할 경우, 해당 권리를 낙찰자가 인수해야 하므로 이는 중요한 리스크 요인이 될 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 등기부 등본 확인이 필요합니다.

7.2. 부동산 임의경매

채권자의 신청으로 진행되는 임의경매이므로, 법원 경매 절차에 따라 진행됩니다.

8. 종합 의견

본건은 순천시 풍덕동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축(2016년)되어 신축성이 양호합니다. 주위 환경은 조용한 주거 지역이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 갖추어져 있어 실거주용으로도 적합한 물건입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 다수 존재하지만, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 미확인된 지상권의 존재 가능성은 반드시 사전 조사를 통해 확인해야 할 중요한 사안입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 연도 (2016년) 대비 비교적 저렴한 감정가

* 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능한 입지

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담 적음 (단, 지상권 확인 필수)

10. 예상 입찰가

최근 주변 시세 자료에 따르면, 유사한 연식 및 면적의 다세대/연립주택이 평당 약 770만원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 본건은 연면적 약 26.30평으로, 이를 대입할 경우 잠재적 시장 가치는 약 2억 3백만원 수준까지 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 감정가는 1억 6,400만원으로 제시되어 있습니다.

첫 경매 기일임을 고려하고, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 종합적인 판단이 필요합니다. 다만, 제시된 감정가와 주변 시세를 감안할 때, 보수적으로 접근하더라도 감정가 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 (약 1억 8천 5백만원)

권장 희망가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 기반으로 산정되었으며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 당시의 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.