나이스옥션 법원경매 순천 2026타경175 [1] 전라남도 순천시 월등면 계월리 690-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 토지는 순천시 월등면 계월리에 소재한 외동마을 북서측 망용리간 고개의 정상 경계선 주변에 위치하며, 주위환경은 산림지대, 산간마을 등임.

교통상황

남동측 약 1km 지점에서 소로와 접할 수 있으나 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1, 3호 토지(합계 면적 1,037㎡)를 일단지로 하여 자루형으로 여러 계단식이며 각 계단간 등고차이가 상당함. 평탄한 면적은 약 1,037-450≒587㎡ 임. 기호 1, 3호 토지를 일괄 처리하는 것이 채권자, 채무자에게 유익한 것으로 사료됨.(건축물대장에도 대지면적이 1,037㎡ 임.) 이용상태는 단독주택 부지 및 잡종지임.

인접 도로상태

일단지로 하여 서측에서 소형차 통행이 가능한 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1호는 농림지역(극히 일부 약 90㎡), 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지임. 기호 2호는 보전관리지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

공부상 지목은 대지이나 현황은 기호 1호는 일부, 기호 3호는 전부 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 벽지, 내장재 및 황토 마감 등, 창호 : 샤시창틀 유리창임.

이용상태

단독주택(탐문에 의하면 약 1년 반 전부터 비거주)이나 거실, 주방 등 대부분 문이 개방되어 있으며 가구, 비품 등이 널부러져 관리상태가 불량함.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비(지하수 시설), 난방설비(LPG), 경보설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외 건물로서 기호 ㄱ : 샤시유리조 기타지붕 단층 베란다 약 33㎡ 기호 ㄴ : 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 10㎡ 이 있음.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 미상의 승용차 1대 주차중임.(장기간 주차인 것으로 추정됨.)

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경175 (1)

소재지: 전라남도 순천시 월등면 계월리 690-2

용도: 단독주택

감정가: 153,443,400원

토지면적: 1037.00㎡ (약 313.7평)

건물면적: 78.20㎡ (약 23.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOO

1.1. 물건 현황

토지

면적: 1037.00㎡

제시외 면적: 0.00㎡

이용 상태: 단독주택 부지 및 잡종지. 공부상 지목은 대지이나 현황은 잡종지 상태임.

특이사항: 토지는 여러 계단식으로 평탄한 면적은 약 587㎡로 사료됨.

건물

면적: 78.20㎡

구조: 경량철골구조, 아스팔트싱글지붕 단층 건물

내외부 마감: 외벽 판넬 마감, 내벽 몰탈 위 페인트, 벽지, 내장재 및 황토 마감 등, 창호 샤시.

이용 상태: 단독주택으로 약 1년 반 전부터 비거주 중이며, 관리 상태 불량.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비(지하수 시설), LPG 난방, 경보 설비 구비.

부합물 및 종물 (제시외 건물):

* 기호 ㄱ: 샤시 유리조 기타 지붕 단층 베란다 (약 33㎡)

* 기호 ㄴ: 조립식 판넬조 판넬 지붕 단층 창고 (약 10㎡)

* 소유자 미상의 승용차 1대 장기 주차 추정.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

이 토지는 전라남도 순천시 월등면 계월리에 소재하며, 외동마을 북서측 망용리간 고개의 정상 경계선 주변에 위치함. 주위 환경은 산림지대와 산간 마을 등임.

교통상황

남동측 약 1km 지점에서 소로와 접할 수 있으나 교통이 불편한 편임. 서측에서 소형차 통행이 가능한 세로와 접하나, 전반적으로 접근성이 좋지 않은 편임.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1호 토지: 농림지역(극히 일부 약 90㎡), 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지.

* 기호 2호 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 19일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 167,070,729원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요 없음. (물건명세서상 별도 기재 없음)

권리분석 요약:

말소기준권리인 순천농업협동조합의 근저당권보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됨. 따라서 낙찰자는 말소기준권리 및 그 후순위 권리들을 모두 인수하지 않고 소멸하게 됨. 다만, 등기사항전부증명서상 '갑13' 및 '갑13-1', '갑14' 등 소유권 이전 및 경매 개시 결정 등기 이후의 등기가 존재하며, '갑13', '갑13-1'은 상속 및 소유권 경정 등기이고 '갑14'는 본 경매 사건의 임의경매개시결정 등기임. '갑6', '갑6-1', '갑7' 역시 상속/경정 등기와 임의경매개시결정 등기임. 마지막으로 등기된 소유권 이전(갑13, 갑6)은 상속에 의한 것으로 추정되며, 현 소유자는 양세환 외 1명임. 법적으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 실제 점유 관계 및 인수 여부 등은 현장 조사를 통해 확인 필요.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 정보 없음)

1.4. 상권분석

제공된 JSON 데이터가 없어 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 상세한 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 월등면 계월리 지역은 농림지역 및 보전관리지역이 포함된 산간 지역으로, 주거 환경보다는 농업 또는 임업과 관련된 토지 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

주변 토지 매물 정보를 살펴보면, 면적 1055㎡의 계획관리지역 토지가 562평 기준으로 매물로 나왔거나, 330㎡의 전이 1,178만 원에 경매로 나온 사례가 있습니다. 또한, 2270㎡의 계획관리지역 토지가 1억 4천만 원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 이러한 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 토지 감정가는 1037㎡에 대해 153,443,400원(약 3.3㎡당 49만원)으로, 주변 토지 시세와 비교 시 토지 가치가 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

건물 자체는 노후되고 관리 상태가 불량하여 주택으로서의 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변 시설

월등면은 순천시 북쪽에 위치하며, 복숭아가 특산물인 지역입니다. 면 소재지인 대평리에는 월등초등학교, 순천월전중학교가 있으며, 면 소재지까지는 차량으로 이동이 필요합니다.

본건 소재지인 계월리 인근의 교통상황은 남동측 약 1km 지점의 소로와 접하나 불편함이 있고, 서측으로 소형차 통행 가능한 세로와 접합니다.

주변 편의시설 및 혐오시설

월등면은 산간 지역으로, 도시 지역에 비해 편의시설이 부족할 수 있습니다.

검색 결과, 순천시 월등면 송치 지역이 과거(2021년) 순천시 클린업환경센터(폐기물 처리 시설) 입지 1순위로 선정되어 주민들이 강하게 반발한 사례가 있습니다. 이는 월등면 지역 주민들이 혐오시설 설치에 대해 매우 민감하게 반응하고 있음을 시사합니다. 본건이 계월리에 위치하고 있어 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 이러한 지역적 이슈는 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 접근성: 교통이 불편하고 소형차만 통행 가능한 도로에 접해 있어 접근성이 낮습니다.

* 토지 현황: 공부상 대지이나 현황은 잡종지이며, 경사지가 많아 실제 평탄한 이용 가능한 면적은 줄어들 수 있습니다.

* 건물 상태: 관리 상태가 불량하고 장기간 비거주하여 수리 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 산림지대와 산간 마을이 주를 이루며, 혐오시설(폐기물 처리 시설) 관련 지역 이슈가 있어 향후 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다.

* 소유자 미상 차량: 제시외 건물 외에 소유자 미상의 차량이 장기간 주차되어 있어 처리에 대한 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 활용 가능성: 1037㎡의 넓은 토지를 일괄매각으로 취득할 수 있습니다. 비록 경사지가 많으나, 단독주택 부지 및 잡종지로 이용되어 향후 토지 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 경매 물건으로서의 가격 메리트: 감정가 1억 5344만 원 대비 저가로 낙찰받을 가능성이 있습니다. (현재까지 유찰 횟수 미표기)

* 제시외 건물 포함: 베란다와 창고 등 제시외 건물도 일괄 매각되어 활용도가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 월등면 계월리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 산림지대 인근의 산간 마을에 위치하여 자연환경은 양호하나, 교통 접근성이 매우 낮고 도로 사정이 좋지 않은 편입니다. 건물은 관리 상태가 불량하며 장기간 비거주한 것으로 보입니다. 토지는 공부상 대지이나 현황은 잡종지이며, 경사지로 인해 실제 평탄하게 이용 가능한 면적이 제한될 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 마지막 등기된 소유권 이전(상속) 이후의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

주변의 혐오시설(폐기물 처리 시설) 관련 민원 이력은 해당 지역의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 입지적 제약, 건물 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 향후 토지 활용 계획 및 리모델링 비용 등을 면밀히 검토해야 하며, 특히 혐오시설 관련 이슈에 대한 추가적인 정보 수집이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 153,443,400원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 경우 토지 면적(1037㎡) 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 건물의 노후 상태 및 입지 조건, 접근성의 한계 등을 고려하면, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 다음과 같은 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 토지 면적 대비 감정가: 약 3.3㎡당 49만원으로, 유사 지역 토지 시세 대비 높을 수 있음.

* 건물 상태: 관리 불량 및 노후화로 인한 수리비 발생 예상.

* 입지 및 접근성: 교통 불편 및 낮은 접근성.

* 혐오시설 관련 지역 이슈: 잠재적 리스크.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 9,200만 원 ~ 1억 770만 원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

이는 어디까지나 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.