나이스옥션 법원경매 광주 2026타경5010 [1] 광주광역시 동구 계림동 175-7 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 광주고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생 활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 8층 802호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일, 시트지 등 마감, 창호 : 하이새시이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서, 도시형생활주택·오피스텔·소매점부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

175-7, 176-4 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-06-02)(산수2 지적재조사지구 지적재조사 완료에 따른 지형도면 고시) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2025-05-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광 주고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법) 572-10 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-06-02)(산수2 지적재조사지구 지적 재조사 완료에 따른 지형도면 고시), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역 (2025-05-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주고)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경5010 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 동구 계림동 175-7 8층802호

토지면적: 15.37㎡ (약 4.65평)

토지지분: 15.368㎡ (약 4.65평)

건물면적: 49.03㎡ (약 14.83평)

건물지분: 49.0349㎡ (약 14.83평)

용도: 오피스텔 (도시형생활주택, 원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 120,000,000원

1.3. 감정평가 요약

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 광주고등학교 북서측 인근에 위치함.

건물은 철근콘크리트구조 10층 중 8층이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 교통상황은 보통임.

본건 동측으로 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 동구 계림동 소재 광주고등학교 북서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 1월 10일 접수된 국민은행 근저당권(을1)임.

이 외 등기부상 권리들은 경매로 인해 말소될 예정임.

갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2018-12-27)

갑4: 소유권이전 (2018-12-27)

을1: 근저당권 (국민은행, 60,500,000원, 2020-01-10) - 말소기준권리

갑6: 가압류 (KB국민카드, 10,197,157원, 2025-09-29)

갑8: 임의경매 (국민은행, 52,596,404원, 2026-06-05)

등기부채권 총액: 70,697,157원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

전입일자: 2020년 7월 14일

확정일자: 2020년 7월 29일

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

배당신고일자: 2026년 7월 30일

*임차인 현황 요약: 임차인 박 은 대항력이 없는 임차인으로 확인됩니다. 배당신고일자 기준으로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되며, 인수 보증금은 0원입니다.*

3.3. 인수/소멸 권리

소멸 권리: 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을1) 이하의 모든 권리(갑6, 갑8 등)는 매각으로 소멸합니다.

인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 25,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 특성

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

주위는 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 근린생활시설

주위는 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 802호입니다.

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 치장벽돌 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 시트지 등 마감, 창호는 하이새시이중창호입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주고), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소규모 면적이지만 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동 및 주거 기능을 겸하고 있습니다.

교통은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다양한 토지이용계획 상의 제한이 존재하나, 이는 개별적인 개발이나 활용 계획에 따라 검토가 필요합니다.

전반적으로 권리상 하자 없이 명도 후 즉시 사용/임대가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

도시형생활주택/오피스텔로 소액 투자 및 임대 수익 기대가 가능합니다.

광주고등학교 북서측 인근이라는 위치적 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 118,000,000원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최근 인근 유사 면적 오피스텔 실거래가가 1억 1,800만원 수준이며, 매매 호가는 1억 1,700만원에서 1억 2,200만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 120,000,000원이나, 시장 거래가를 고려하여 112,000,000원을 최적 입찰가로 제시합니다.

광주광역시 동구 지역 오피스텔의 평균 연간 임대수익률은 약 5.5% 내외로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.