나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경129 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 101동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재"화원초등학교"서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 버스승강장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상32층건 중 제5층 제501호 단위세대로서 (사용승인일: 2017.09.20.) - 외 벽: 외장석재 붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

통상의 급·배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 감시카메라 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 "공동주택(아파트),오피스텔부지"로 이용중임

인접 도로상태등

남동측 왕복 8차선 포장도로, 남서측 노폭 약 15m, 동측 노폭 약10m, 북측 노폭 약5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 철도(2025-04-30)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2016-11-24)<도로법>임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

대구서부지원 2026타경129 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 101동 5층501호

1.3. 건물 용도

아파트

1.4. 감정가

348,000,000원

1.5. 토지 면적

26. 40㎡ (약 7.99평)

1.6. 건물 면적

84. 57㎡ (약 25.58평)

전용면적은 약 84.57㎡이며, 실제 분양면적은 공용 면적을 포함하여 이보다 클 수 있습니다.

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

경OOOOOOOOO

1.10. 건물 정보

사용승인일: 2017년 9월 20일

해당 층수: 5층

총 층수: 32층

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 "화원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 버스승강장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

남동측 왕복 8차선 포장도로, 남서측 노폭 약 15m, 동측 노폭 약 10m, 북측 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 주변 시설

화원초등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 다양한 시설들이 주변에 형성되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1.말소 기준 권리

2023년 8월 11일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

3.1. 2.소멸 예정 권리

말소기준 권리보다 후순위인 근저당권(을6, 을7), 가압류(갑6-갑10), 임의경매개시결정(갑11), 압류(갑12) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 3.인수 예정 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.1. 4.총 채권액

등기부상 채권 총액은 873,819,094원입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 유무 및 내역

제공된 정보 상 임차인 현황에 대한 구체적인 기재가 없습니다.

3.2. 2.인수 보증금 합계

0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권이 발달한 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주차 시설

단지 내 총 1172대의 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 시설

화원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.4. 기타 생활 편의

화원도서관, 달성문화재단, 달성보건소 등 공공시설이 인근에 있으며, 명곡공원, 녹연공원 등을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 불가

감정평가 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 확인이 불가능했습니다. 이는 물건의 정확한 상태 파악에 어려움을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 기타

미납 관리비 등 추가적인 공과금 관련 사항은 낙찰 후 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 아파트 단지입니다.

* 화원초등학교 인근으로 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

7.2. 단점

* 내부 상태 확인이 불가하여 현장 점검이 반드시 필요합니다.

7.3. 총평

본 물건은 입지, 연식, 학군 등 여러 장점을 가지고 있으며 권리 관계도 명확하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

대구광역시 달성군 화원읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 도심 접근성이 좋고 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 해당합니다.

8.2. 시장성

화원읍 지역의 유사 평형대 아파트 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

8.3. 가격 매력

감정가 3억 4,800만원 대비 최근 실거래가가 4억 1,000만원에서 4억 2,000만원 수준으로, 시세 대비 저평가된 가능성이 있어 투자 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/전월세 정보 기반)

최근 매매 사례로는 2026년 7월 15일에 84.93㎡, 14층 물건이 41,000만원에, 2026년 7월 6일에 84.57㎡, 29층 물건이 42,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(34,800만원)보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 (리스크 고려)

최근 실거래가 상한선인 42,000만원을 기준으로 하되, 내부 상태 확인 불가 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가는 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 현 시세와 감정가, 그리고 현장 조사 불가 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 390,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.