나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3727 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벧엘 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 소재 '성천교' 남측 인근에 위치하는 '태왕' 101동 1층 102호 단위세대이며, 본건 인근으로 아파트, 각종 근린생활시설 및 공장 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 스라브지붕 18층건 101동 1층 102호 단위세대로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지깔기 및 타일 등 마감, -창호: 샷시 창호임. (사용승인일 : 1995.12.15.)

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 평탄하게 조성된 9필지 일단의 부정형 토지로서, '아파트 및 근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6~8m, 남측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-성산리 501 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-05-22)<하천법> -761 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-135)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> -483-1, 746-1, 481-2 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> -744-123 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> -504 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-135)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> -470-2 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> -475-1 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여 구체적 내부 구조 및 수리여부, 관리상태 등을 확인할 수 없어, 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가한 바, 경매진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3727 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 101동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인:중소기업은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.39㎡ (약 18.87평)

건물면적: 134.73㎡ (약 40.75평)

전용면적 (추정): 134.73㎡ (약 40.75평) - 입력된 정보에 따라 공급면적 기준으로 표기하였으며, 실제 전용면적은 등기부등본 및 건축물대장을 통해 재확인 필요.

분양면적 (추정): 134.73㎡ (약 40.75평)

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 아파트

동 정보: 101동

층 정보: 1층 (총 18층)

사용승인일: 1995년 12월 15일 (건축 후 약 31년 경과)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

유동화 물건 (채권양도, 유동화전문회사 진행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 소재 '성천교' 남측 인근에 위치한 '태왕' 아파트 101동 1층 102호 단위세대입니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

북동측으로 폭 약 6~8m, 남측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2005년 6월 29일 접수된 중소기업은행 근저당 (을3)입니다.

본건에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 강수진 (1996-02-08, 매매)

* 근저당:

* 중소기업은행 (2005-06-29, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 중소기업은행 (2015-06-18, 150,000,000원) - 말소

* 중소기업은행 (2022-03-28, 130,000,000원) - 말소

* 가압류:

* 한국전력공사 (2025-07-16, 569,446,310원) - 말소

* 신용보증기금 (2025-10-23, 566,800,000원) - 말소

* 임의경매 개시 결정: 유더블유아이유동화전문유한회사 (2026-06-01, 400,000,000원)

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 1,536,246,310원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황 상 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경

본건이 속한 '화원태왕타운'은 총 9개동, 741세대의 대단지 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 시설

단지 인근으로 달성중학교, 화원큰별유치원 등이 소재하며, 해당 학교들은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.4. 지역 개발 및 이슈 (참고)

대구 수목원이 과거 쓰레기 매립장에서 변모한 사례처럼, 지역 개발 잠재력 또한 고려해볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

1995년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 31년이 경과하여 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

5.2. 내부 확인 불가

감정평가서상 임대관계 미상, 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 수리 상태, 관리 현황 등을 직접 확인하지 못하였습니다. 이는 현장 방문 시 중요하게 확인해야 할 사항입니다.

5.3. 1층 위치

일반적으로 1층 세대는 저층 프리미엄이 낮아 타 층 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

5.4. 토지이용계획 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 일부 필지는 소로3류(폭 8m 미만), 하천구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 고려될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 화원읍에 위치한 대단지 아파트의 1층 매물입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 단지 내외로 기본적인 생활 편의시설과 교통이 갖추어져 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 1층이라는 위치적 단점, 그리고 현장 확인이 불가하여 정확한 내부 상태 파악이 어려운 점은 주요 고려사항입니다. 최근 유사 면적의 소형 평수 아파트 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 보이는 점은 긍정적이나, 본건의 1층이라는 점을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경: 741세대의 대단지 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설과 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 최근 실거래가 동향: 유사 단지의 소형 평수 실거래가가 상승세를 보이고 있어, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 245,000,000원입니다. 최근 유사 단지 소형 평수 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 나타내고 있으나, 본건은 1층이라는 점을 감안하여 감정가 대비 일정 수준 할인된 금액을 고려해야 합니다. 또한, 내부 상태 확인이 불가하다는 점도 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

최종 예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.