나이스옥션 법원경매 경주 2026타경146 [1] 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 지하1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "유림초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "동부이끌림9차" 제지하층 제비01호(가), 제1층 제104호(나) 단위상가로서, 주위 일대는 아파트단지 및 주택, 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 제지하층 제비01호(가), 제1층 제104호(나) 단위상가로서, - 외벽 : 현무암 및 스톤코트, 노출콘크리트타일 등 마감. - 내벽 : 콘크리트 및 인테리어 마감 등. - 바닥 : 바닥재 마감 등. - 창호 : 섀시창호임.

이용상태

기호 가), 나) - 소매점.

설비내역

공동 위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 집합상가 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6∼7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황성동 507-2 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경146 (1) 경주지원 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본 건은 경상북도 경주시 황성동 507-2번지, 동부이끌림9차 내 지하1층 비01호에 소재한 근린상가입니다.

감정평가액은 471,000,000원이며, 토지 면적은 155.14㎡ (약 46.93평), 건물 면적은 353.81㎡ (약 107.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.1. 물건 세부 정보

* 사건번호: 경주지원 2026타경146 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 지하1층 비01호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 471,000,000원

* 토지면적: 155.14㎡ (약 46.93평)

* 토지지분: 155.1392㎡

* 건물면적: 353.81㎡ (약 107.03평)

* 건물지분: 353.8075㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합 (등기부 채권 총액 근거)

* 건축물 현황:

* 건물명: 동부이끌림9차

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층

* 사용승인일: 2015년 8월 6일

* 본건은 지하1층 B01호(가)와 1층 104호(나) 단위 상가로 추정되며, 이용 상태는 소매점입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "유림초등학교" 남동측 인근에 위치한 "동부이끌림9차" 건물 내에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 주택, 상가 등이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

경상북도 경주시 황성로 35-5 (황성동)에 위치하여 지역 내 주요 도로와의 연계성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 24일에 등기된 경주농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 을구의 근저당권, 가압류(대한민국, 을2), 임의경매(경주농업협동조합, 갑5) 등 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 임차인 현황에 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 1,062,705,750원

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 황성동 일대는 다수의 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

인근 유림초등학교 및 주거 밀집 지역 특성상, 본건 용도인 소매점으로서 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 상업 시설들과 함께 지역 상권을 형성하고 있으며, 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

건물 자체의 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 본건은 근린상가로 이용 중이므로 상가로서의 가치를 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 유림초등학교, 현대유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 주거 지역의 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 권리관계: 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

* 공실 위험: 상가 시장의 공실률 추이 및 지역 상권의 변화 가능성을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

* 건물 용도: 건물 전체의 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 본건은 소매점으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 일치 여부 및 향후 법규 변화 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 황성동의 준주거지역 내 상가 시설로, 대규모 아파트 단지와 주거 지역에 둘러싸여 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

교육 시설이 인접하여 가족 단위 이용객의 접근이 용이하며, 교통 여건 또한 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 권리 관계가 명확하여 투명한 투자가 가능합니다.

다만, 감정가 대비 높은 채권 총액을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 풍부한 주거 배후 세력을 기반으로 꾸준한 매출 확보 가능.

* 우수한 교육 환경: 초등학교 등 교육 시설 인접으로 가족 단위 고객 유입 유리.

* 뛰어난 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근 용이.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 말소되므로 안전한 투자가 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시세, 임대 수익률, 예상 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가는 471,000,000원이며, 등기부채권 총액은 1,062,705,750원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세, 향후 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 함께 전문가의 컨설팅을 받는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.